Est-ce le bon moment pour acheter ou vendre un bien immobilier ?

Our Lego House
Tous les professionnels de l’immobilier vous le diront : “c’est le bon moment pour acheter !“.

Évidemment, venant d’un négociateur, d’un promoteur ou de tout acteur de l’immobilier, ce genre de déclaration amène immédiatement une suspicion légitime.

Il n’y a qu’à voir le dernier article du site lesclesdumidi.com : d’après Roland Tripard, président de seloger.com “c’est le bon moment d’acheter“.

Face aux biens qui restent longtemps en vente, les vendeurs sont contraints de revoir leurs prétentions à la baisse et de négocier.

Pourtant, dans les zones de grande densité urbaine, la demande est constante et les prix restent stables : -0,6% sur Paris, -0,4% sur Lyon… mais +1,6% sur Bordeaux ces 3 derniers mois.

En valeur absolue, qu’un bien baisse de 0,5% ou augmente d’1%, cela représente peu. Ce n’est sans doute pas ce qui va déterminer votre achat, contrairement aux qualités propres du bien.

Par ailleurs, dans une société où l’inflation et le coût de la construction sont constants, les “chances” de revoir les mêmes prix qu’il y a 10 ou 15 ans sont une belle utopie.

Il me semble au final qu’acheter ou ne pas acheter pour une question de “moment” n’est pas pertinent.

Le bon moment n’est pas économique, il est personnel.

Tout dépend du projet de chacun, de l’orientation qu’il entend donner à sa vie.

Payer “un peu cher” un bien qui est un véritable coup de cœur et dans lequel on pense vivre 10 ou 15 ans me semble rationnel.

Vivre 10 ou 15 ans dans un foyer qui nous plait n’a pas vraiment de prix. Ou plutôt cela peut compenser un prix au m² légèrement supérieur à la moyenne.

Vendre rapidement, un peu en dessous du marché, parce que son conjoint est décédé et qu’on veut se rapprocher de sa famille répond à une logique assez saine aussi : celle de profiter de la vie.

Au contraire, si l’on n’est pas pressé et que l’on souhaite tirer le meilleur profit de la vente, il est logique de considérer soigneusement chaque offre et d’attendre si on les juge insuffisantes.

Attention toutefois à ne pas partir sur un prix trop élevé qui ne génère ni visites ni offres. 3 mois me semble généralement un bon délai pour questionner l’adéquation d’un prix de vente avec le marché.

En tous les cas, si vous avez besoin de lire une interview type “c’est le moment/pas le bon moment” pour vous convaincre, c’est que votre projet/décision n’est pas mûr.

Comment se décider et savoir à coup sûr ce que l’on veut ?

On sort des limites de l’immobilier pour entrer dans le domaine de la psychologie (même si les deux se recoupent beaucoup :)).

Adoptez un système d’échelle de valeur par exemple ; définissez ce qui est important pour vous : amour, argent, travail, famille, sport etc. Classez ces éléments par ordre de priorité.

La décision d’acheter ou de vendre un bien est-elle favorable à la valeur qui compte le plus pour vous ?

Vous noterez qu’au fur et à mesure de son âge, et de ce que la vie nous offre, telle ou telle valeur prendra le pas sur une autre.Par rapport à votre décision finale, notez tout de même qu’en cas d’achat, il faudra bien souvent 10 ou 15 ans pour que les prix du marché compensent les frais de notaire et les petits travaux effectués.

Corps de ferme : la plaie du négociateur immobilier ?

Hôpital de Gerbonvaux (France, Lorraine)
Lorsque je travaillais chez un notaire en tant que négociateur, j’étais assez fier de mes estimations par rapport au prix de vente final. J’avais peu de mérite : le logiciel PERVAL permet d’avoir connaissance du prix des dernières ventes dans la rue et la ville.

Pour un appartement standard en ville, vous aurez généralement un prix correct à l’euro près… surtout quand d’autres appartements viennent d’être vendus dans la résidence. Bien entendu, vous ajusterez d’après l’état général du bien, la décoration plus ou moins neutre etc. Mais en somme, pas de grande difficulté.

Pour les maisons de village, avec moins de volume de ventes dans la commune, il faut se creuser un peu. Souvent, vous trouverez des références dans une rue voisine. Reste à estimer le potentiel du terrain : est-ce à peu près la même orientation, le même calme, la même proximité de la boulangerie etc. ? A chacun de lister les critères déterminants pour la moyenne des acheteurs. Mon but n’est pas ici d’en lister une centaine, depuis la qualité de l’isolation aux facilités de stationnement :).

Mais là encore, ces biens restent relativement “standards”. A quelques euros près, le pris au mètre carré sera le bon. Et explications à l’appui, le vendeur devrait vous suivre.

Comme les notaires ont leur fichier PERVAL, les agences ont leur fichier interne selon leur réseau et procèdent de la même manière. En discutant avec un agent immobilier, je me suis aperçu que nous avions rencontré la même difficulté : estimer la valeur d’un corps de ferme… et se mettre d’accord avec les héritiers.

Les corps de ferme sont très fréquents en Bretagne…. mais les agriculteurs de moins en moins nombreux. Ou alors, plus vers le centre Bretagne, où il est possible de racheter des terres à bas prix pour agrandir son exploitation et en vivre décemment. Dans le Finistère sud, les corps de ferme sont bien souvent délaissés puis mis en vente par les héritiers.

Certains sont prodigieux : quelques hectares en bord de mer, avec accès direct à la plage, dans une zone maintenant inconstructible… mais avec possibilité de rénover le bâti existant voir de l’agrandir. Le prix est alors en rapport avec l’exception.

D’autres malheureusement sont juste des ruines en bord de route. Ou perdus au fin fond d’une campagne sans (grand) intérêt.

Curieusement, quel que soit l’emplacement et l’état général, les héritiers en veulent à peu près le même prix. Ils sont 5 ? Vendons-le 500 000€ ! Peu importe que ce que disent les diagnostics sur la présence de mérule et autres parasites.

Premier point donc : plus d’héritiers, plus de complications pour fixer le prix et vendre. Il y a aussi plus de risques que l’un d’entre eux bloque les négociations plus tard.

Deuxième point : les corps de ferme, comme d’autres bâtiments atypiques, jouent sur leur charme, leur caractère. Ce sont des notions subjectives, qui demandent un certain sens esthétique pour être appréciées. D’où ce second point de désaccord potentiel.

Acheteurs : attention à rester lucides. Vous pouvez vous permettre un coup de cœur si vous achetez à long terme, pour vos vieux jours. S’il y a un risque de revente, même d’ici 5 ou 10 ans, restez lucides par rapport au marché et aux travaux à prévoir.

Troisième point : l’état général. J’en suis le premier navré, mais la majorité des corps de ferme récupérés à la vente l’ont été suite à des années voir des dizaines d’années d’abandon. Tout est généralement à refaire et les vendeurs ont du mal à estimer les couts nécessaires, rien que pour rendre le bien habitable. Les visiteurs eux s’en rendent très bien compte.

Quatrième point : la concurrence. Selon la région, les bâtiments ruraux à rénover ne sont pas si rares. Il était même possible que je fasse faire le tour de 4 ou 5 corps de ferme à un client intéressé dans la journée. Bien entendu, il repérait tout de suite celui ou ceux dont le prix était fantaisiste.

Au final, dans mes estimations comme mes négociations, c’est souvent pour des corps de ferme que j’ai mal dormi le weekend !

Psychologie acheteur – vendeur dans l’immobilier

Bernard, George (Psychology)

Un merveilleux article lu sur TF1 m’apprend que les prix de l’immobilier “pourraient baisser de 5% en 2013 et 2014″. Cela appelle quelques remarques :

- Le conditionnel est employé : normal, on nous annonce déjà un crack depuis… 10 ans ? Or en 2012, année de “crise”, la baisse moyenne n’est que de 1,6%; ça valait le coup d’attendre ou de rester locataire.

- En période de crise, les volumes baissent, les ventes de biens neufs prennent du plomb dans l’aile mais les prix ne baissent pas forcément… ou alors pas vite. Tout le monde n’est pas pressé de vendre.

- Annoncer une baisse de 5% des prix, ce n’est pas prendre beaucoup de risques vu les indicateurs :). Par rapport aux revenus moyens des ménages, j’ai moi aussi prévu une baisse à moyen terme.

- Maintenant, entre temps, les revenus moyens peuvent très bien progresser à nouveau… ou l’inflation, la hausse du coût de la construction, atténuer la baisse des prix. Par ailleurs, les taux historiquement bas soutiennent encore le marché.

D’accord, mais à quel moment vais-je parler de psychologie ? Nous y arrivons ! Toutes ces remarques amènent à la conclusion suivante : l’économie et l’immobilier dépendent de nombreux paramètres, que l’acheteur ne maîtrise pas. Il faut qu’il se concentre sur les facteurs à sa portée :

- Quels sont ses projets ? Compte-t-il rester dans la région ? Pour combien de temps ? Si c’est “indéterminé” ou à long terme, l’achat reste presque toujours la meilleure solution, même lorsque le marché est déraisonnable. Il faut par exemple 20 pour rentabiliser un bien sur Paris par rapport à une location mais beaucoup moins en province.

- Quel est son apport ? A-t-il recours à un prêt ? Ses revenus peuvent-ils être menacés ? Pas la peine de tomber dans la paranoïa non plus par rapport à l’emploi. Nous avons tout de même avec les Assedic l’une des meilleures assurance chômage du monde.

En temps de crise ou de baisse du marché, l’acheteur doit rester rationnel et ne pas refuser l’achat pour de mauvaises raisons. S’il reste locataire et passe à côté d’un bien intéressant, il perd de l’argent à long terme. Sur quelques années, presque tout le monde perd toujours de l’argent sur l’achat d’un bien : il faut du temps pour compenser les frais de notaire et éventuellement les frais de négociation.

Donc ça y est : après avoir lu mon billet, le prospect se met sérieusement en tête d’acheter. Il doit alors faire face à un ennemi bien plus terrible que le marché immobilier : le vendeur. Un marché ça se chiffre, ça s’étudie mais c’est abstrait. Le vendeur lui, très concret, ne voudra souvent pas négocier son prix. Ou alors très peu, et pas avant des mois ou des années. Pourquoi cela ?

- La majorité des ventes interviennent lorsque survient un bouleversement dans la vie du vendeur : mutation, divorce, décès… Quelque soit la situation, elle entraîne souvent des frais, de notaire notamment (liquidation de communauté, succession…), et le vendeur compte sur la vente du bien pour y faire face. A l’inverse, cela peut jouer en votre faveur lorsque, faute dans vente au bout de quelques mois, le vendeur est contraint de faire un effort.

- Le vendeur fait appel à X agents immobiliers et négociateurs mais a toujours son idée sur le prix. Il consulte les annonces sur Internet et ajoute 10% “pour tenter et se laisser une marge”. Sauf qu’un bien toujours en vente n’est pas à son juste prix. Sinon il serait déjà vendu ! Et la différence entre le prix affiché et le prix de vente final est parfois violente.

- Une étude universelle et intemporelle fait le constat suivant : un bien mis en vente 100 000€ sera toujours vendu moins cher qu’un bien mis en vente 98 ou 99 000€. Le prix moyen d’un bien mis en vente à 100 000€ est de 90 000€. L’acheteur exige une remise de 10% pour avoir le sentiment de faire une bonne affaire. Un prix de 98 ou 99 000€ semble plus sincère et ne génère qu’une baisse de 5% en moyenne. Un négociateur évolue votre prix à 127 000€ ? Ne partez pas sur 130 000€ :). Mettez plutôt en avant l’honnêteté du prix par rapport au marché.

- Généralement, par expérience personnelle, lorsqu’un bien n’est pas vendu après 3 mois, il partira environ avec une décote de 20%. Prenons un bien à 150 000€ qui reste traîner. Ce n’est pas la peine de le baisser de 5 ou 10 000€ après 6 mois sans visites. Lorsqu’un bien plaît, une première offre vient souvent autour de 10% en dessous de la valeur affichée. Objectivement, il faudra au moins le passer à 135 000€ pour susciter un intérêt et il sera sans doute finalement négocié à 120 000€.

- Non, si vous vendez un bien à 120 000€ au lieu de 150 000€ affichés, vous n’avez pas perdu 30 000€. Vous avez simplement vendu votre bien au prix du marché.

- L’acheteur n’a pas non plus gagné 30 000€. Il risque d’ailleurs un certain choc dès qu’il fera chiffrer le prix des travaux par les artisans ;).

- Méfiez-vous surtout des avis type “café du commerce” : “c’est trop cher !” “c’est donné, j’aurais vendu plus !”. Que vous soyez vendeur ou acheteur, vous seuls avez tous les éléments en mains pour juger de la pertinence de votre décision !

Un futur locataire sur BREST ?

insAne - locataire fou

L’un de mes appartements sur BREST est actuellement vacant. J’ai mis une annonce sur LeBonCoin la semaine dernière : les visites viennent de commencer. Avant-hier, je reçois un coup de fil :

- Bonjour, c’est Cédric, est-ce que l’appartement est libre ?

- Bonjour; oui, il est toujours disponible. Qu’est-ce qui vous amène sur BREST ?

- Ben je cherche un appartement.

- D’accord… mais c’est pour étudier, pour le travail ?

- Entre les deux. Je pourrais le voir demain ?

- Quelle heure vous arrangerait ?

- Je pars de LORIENT à 9h44. Je serai à QUIMPER à 10h28 et à BREST vers 11h38. Je prends le bus de la ligne 3 après.

- Vers midi devant l’immeuble alors ?

- D’accord, au revoir.

- Bonne soirée.

Quelques points me semblaient déjà étranges après cette conversation et j’appréhendais un peu ce rendez-vous. Le lendemain, sauvé, il envoie un texto pour annuler : “g pas eu mon argent, peut-être je viens demain”. Les personnes ayant une expérience du guichet en banque auront détecté le “client” sous tutelle/curatelle avec un budget hebdomadaire bloqué.

Samedi midi, alors que rien n’était confirmé, je reçois un nouveau texto : “je suis devant l’immeuble”. Même si j’habite à 1h30 de BREST, comme il vient de LORIENT, je trouve rude de le laisser à la porte. Je le préviens que je ne serai là bas que dans 1h30 et je prends donc la route.

Lorsque j’arrive près de l’immeuble, je vois un type d’1m85 pour 110 kg, qui se tient dans l’encadrement comme s’il défendait l’accès.

- Bonjour, Erwan BARGAIN.

- Bonjour, Cédric.

- C’est au 1er étage, montons.

Je sors mes trousseaux et commence à chercher le bon.

- ça met du temps parce que vous avez beaucoup de clés.

- Euh… oui. Je vous en prie, entrez.

- J’ai l’impression que c’est un T1 bis.

- Oui, c’est ce que j’avais indiqué sur l’annonce.

- Là, c’est la chambre je parie.

- Effectivement.

- Là, on dirait la salle de bains.

- (…).

- Et ça, c’est quoi ?

- C’est un canapé-lit.

- ça c’est une table je parie. Parce que je vois pas ce que c’est à côté.

- C’est une étagère.

- Je vais m’asseoir, je suis fatigué.

Il s’assoit puis s’allonge sur le canapé.

- Je me dis toujours “Cédric, essaye bien avant de choisir”.

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- Si je mets des meubles, ça veut dire que je le prends ?

- D’abord, il faut verser la caution et un mois de loyer.

- C’est combien ?

- 650€ en tout.

- ça fait combien de temps si j’économise 11€ par semaine ?

- ça fait plus d’un an je pense.

- dans un an, si j’ai l’argent, je peux avoir l’appartement ?

- Oui, mais il risque d’être loué d’ici là.

- Cédric, réfléchis bien.

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- Cédric, réfléchis bien.

/

- Cédric, réfléchis bien.

Il le répète vraiment 3 fois, toujours plus ou moins allongé sur le canapé.

- Oui, ça vaut le coup que je commence à économiser.

Je vois une lueur dans ses yeux, comme s’il avait enfin un but dans la vie. J’en suis sérieusement presque ému.

- Y’a une machine à laver ?

- Non, mais il y a un branchement.

- ça coûte combien une machine ?

- 200 ou 300€.

- Alors il faut que j’économise encore plus longtemps.

- En effet.

Il se lève.

- Il est quelle heure ?

- 14h02.

-Mon train est à 14h41.

- Il ne faut pas trainer alors.

Il sort une carte de bus de LORIENT.

- ça va marcher vous croyez ?

- Je ne pense pas.

- Sinon, c’est 1,35€, c’est cher. Peut-être que vous pouvez me déposer en voiture ?

- Je ne passe pas du tout par là, dommage !

Les prix de l’immobilier sont-ils rationnels ?

De nombreux acheteurs ou vendeurs trouvent le marché immobilier déraisonnable. Pour autant, il est aisé de vérifier qu’ils répondent à une certaine logique, donc qu’ils sont rationnels. Prenons ce graphique publié sur le sites LesEchos :
Prix moyen immobilier par région

Il met en évidence des disparités très fortes entre les régions en terme de prix et de surface disponible. Analysons brièvement les différentes régions listées pour tenter de trouver le ou les critères explicatifs.

Commençons tout d’abord par la densité (hab/km²) :

PACA : 156

IDF : 976

Rhône-Alpes : 144

Aquitaine : 78

Haute Normandie : 149

Lorraine : 100

Bourgogne : 52

Auvergne : 52

Limousin : 44

Par rapport à leur faible densité la PACA et  l’Aquitaine sont surévaluées; raison évidente : la mer et les nombreuses résidences secondaires. Le marché n’est pas seulement régional, il est national pour l’Aquitaine et international pour la PACA.

A l’inverse, la Haute Normandie et la Lorraine sont sous-évaluées. Il faut alors sans doute chercher du côté des raisons économiques. La Lorraine c’est le 19ème PIB par habitant, avec le 6ème taux de chômage. La Haute Normandie, c’est un PIB par habitant dans la moyenne grâce aux industries pétrochimiques… mais aussi le 5ème taux de chômage par région.

Le Languedoc-Roussillon et la PACA ont respectivement le 1er et le 3ème taux de chômage. Pourtant, les prix restent assez élevés : la météo et la qualité de vie priment sur les aspects économiques. Dès que les conditions climatiques sont plus délicates, l’économie reprend sa place dans l’attractivité d’une région.

Peut-on d’ailleurs mesurer la qualité de vie ? D’une certaine façon… avec le taux de suicide par région.

Taux de suicide par région

Taux de suicide par région pour 100 000 habitants, période 2001-2003, d’après les données de l’Inserm

L’Aquitaine est en gris puisque proche du taux moyen national. Le Languedoc pourrait aussi être en gris au lieu du bleu foncé avec seulement un demi-point de différence. Dans l’ensemble, qu’on regarde les couleurs ou les chiffres en détail, le plus frappant est la division Nord/Sud. Les zones du Nord qui échappent au bleu foncé sont économiquement dynamiques.

Au final, trois paramètres semblent expliquer principalement le prix de l’immobilier dans une région :

- la densité.

- l’économie (PIB, taux de chômage).

- l’ensoleillement.

Par curiosité, vous pourrez aller voir le classement des régions par densité et le classement des régions par PIB.

Investir en Duflot

Investir en Duflot

Périssol, Besson, Scellier… et maintenant Duflot. Donner son nom à un dispositif de défiscalisation immobilière est un bon moyen pour un ministre de passer à la postérité. Est-il intéressant d’investir en Duflot ? Je ne sais pas. Je vais faire les calculs et le découvrir en même temps que vous.

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1/ Le principe.

La Loi Duflot concerne le contribuable français qui, acquiert un logement neuf ou en état future d’achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Il bénéficie alors d’une réduction d’impôt de 18% du montant investi, étalée sur 9 ans.

Le montant maximum de l’achat pris en compte est de 300 000€. Si nous prenons 18% de 300 000€, cela donne 54 000€ de réduction sur 9 ans, soit 6 000€ par an. Comme seulement 10% des français gagnent plus de 36 000€ par an, seule une minorité des contribuables sera concernée par le plafond.

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2/ Les conditions.

Le bien doit être loué nu pendant 9 ans, les ascendants, descendants ou membre du même foyer fiscal étant exclus. Pas question de louer à votre fils qui entame ses études de médecine donc.

Par ailleurs, le locataire doit respecter un plafond de ressources, de 26 776 à 35 502€ pour une personne seule par exemple, selon sa zone. Ce plafond est plutôt honnête, 90% de la population gagnant justement moins de 36 000€ par an.

Composition du foyer du locataire Logement situé en zone A bis Logement situé dans le reste de la zone A Logement situé en zone B1 Logement situé en zone B2
Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €
Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 101 589 € 92 989 € 67 854 € 61 069 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 114 315 € 104 642 € 76 472 € 68 824 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème + 12 736 € + 11 659 € + 8 531 € + 7 677 €

Source : service-public.fr

Le bien doit faire partie d’une zone éligible. En Bretagne par exemple, les zones A, A bis et B1 concernent les îles et les zones très urbanisées près de Rennes. C’est donc un dispositif plus sélectif que les précédents… et c’est tant mieux. Trop de mauvais projets Scellier ont vu le jour dans des zones où le marché locatif était déjà saturé.

Les zones B2, les villes moyennes et généralement déjà bien pourvues en logements devront faire l’objet d’un agrément de l’Etat à partir du 1er juillet 2013.

Le logement construit doit répondre aux normes RT 2012/ BBC 2005. Cela limite les possibilités d’auto-construction, la certification ayant un coût.

Le propriétaire ne doit pas espérer faire fortune avec les loyers, puisque ceux-ci sont, tout comme les revenus des locataires, plafonnés :

Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m²
Zone A bis 16,52 €
Zone A 12,27 €
Zone B1 9,88 €
Zone B2 8,51 €

Un prix au m², cela ne parle pas beaucoup. Prenons un studio de 20m² sur Paris : le loyer sera de 20*16,52 = 330,4€. C’est presque deux fois moins que sa valeur réelle sur le marché. Il va donc falloir se poser très sérieusement la question de la rentabilité par rapport au coût d’achat du bien et de l’avantage fiscal retiré.

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3/ Choisir la ville.

L’impôt moyen payé par les français est de 2 500€ environ. Nous allons donc partir sur cette base, même si ce chiffre est une moyenne pas totalement représentative.

Quelle stratégie adopter pour la sélection du bien à acquérir ? D’abord, allez-vous le gérer seul ou le confier à une agence ? Est-ce important pour vous d’être à proximité ou est-ce un investissement purement financier, un appartement que vous ne verrez jamais ?

Je suis assez partisan de chercher son bonheur en région parisienne :

1/ Le marché est saturé.

2/ Vu le loyer modéré, il est possible de n’avoir aucune vacance locative en 9 ans.

3/ S’il n’y a pas ou peu de vacances locative, pas besoin de confier la gestion à une agence ou à un cabinet.

4/ Le marché est dynamique : il sera plus facile de revendre au bout de 9 ans.

5/ En prenant une zone sinistrée du 93, on peut même compter sur un peu de plus-value dans 9 ans.

J’en ai déjà parlé dans un précédent article, j’ai une certaine faveur pour Aubervilliers, dernière ville de petite couronne accessible. Je n’y vivrais jamais, mais nous parlons ici d’investir.

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4/ Exemple concret.

Actuellement, un studio de 27m² revient à 123 000€. Cela permet d’économiser 123 000*18% = 22 140 sur 9 ans, soit 2 460€ par an. Parfait pour le contribuable moyen !

Nous sommes dans la meilleure zone, A bis. Le loyer à attendre est donc de 27*16,52 soit 446,04€.

Les frais de notaire s’élèvent à 9 166€, les frais de garantie à 1 480€. Le montant total à financer est de 123 000 + 9 166 + 1 480 = 133 646€. D’après MeilleurTaux :

Pour votre emprunt de 133 646 € sur 20 ans au taux de 3,56% assurance incluse :

  • Le montant de vos mensualités s’élève à 794,74 € dont 40,09 € d’assurance.
  • Taux utilisé : 3,20% + assurance : 0,36%.
  • Le coût total de votre crédit sera de 57.092,34 € dont 9.622,51 € d’assurance.

Il faut donc trouver chaque mois 795 – 446 de loyer = 349€. Ajoutons à cela (à vue de nez) 450€ de taxe foncière. Cela fait un besoin de trésorerie de 4 638€ par an – 2 460€ d’économie d’impôt pendant 9 ans = 2 178€… puis 4 638€ pendant 11 ans = 70 620€ sur 20 ans.

Cela induit une question, faut-il vendre le bien au bout de 9 ans ou le conserver ? On voit que l’apport en trésorerie nécessaire devient conséquent après 9 ans. Par ailleurs, si votre locataire reste en place avec un loyer plafonné, le rendement ne justifie peut-être pas de “s’embêter” avec cet appartement. Mieux vaut investir dans un nouveau bien défiscalisant.

Partons du principe que nous vendons au bout de 9 ans; nous avons versé 2 178*9 = 19 602€. L’appartement a gagné 2% par an; il est revendu 147 000€. Mais vous êtes imposé sur le plus-value, à hauteur de 4 240€. Le bénéfice est quand même de 13 354 – 4 240 = 9 114€.

Le bénéfice total = économie d’impôt réalisée de 22 140 + plus-value de 9 114 – apport de 19 602 = 11 652€ sur 9 ans.

Si dans le même temps, vous aviez placé chaque année vos 2 178€ d’apport sur une assurance-vie à 3,5%, cela rapportait 26 341 – 19 602 = 6 739€.

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5/ En conclusion.

Dans notre exemple, vu le “faible” prix d’achat et le dynamisme du marché local, investir en Duflot s’avère une bonne affaire.

L’essentiel dans un investissement immobilier, c’est de bien sélectionner son achat. Quelles sont les perspectives de location et de revente ?Le prix d’achat est-il justifié ? Est-ce le meilleur placement vu ma situation ? Une simulation détaillée s’impose avant de franchir le pas.

Loyer impayé : que faire ?

Prier... ou agir

Lorsqu’on possède un seul logement locatif, avec un prêt à rembourser chaque mois, l’impact d’un loyer impayé est grand. Que faire pour y remédier ?

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1/ Prévenir.

Maintenant des relations courtoises avec un locataire est essentiel. Lorsque le marché est tendu, dans une ville de province, louer un appartement relève d’une démarche commerciale. On prospecte avec une annonce, on accueille le prospect, on lui fait l’article du bien, on le lui “vend” pour qu’il signe le bail. On répond à ses questions, on négocie éventuellement un nouvel équipement, une prestation… Puis on assure un service après-vente : quittance de loyer, entretien du bien, gestion des relations avec les autres locataires etc.

Il est important pour faire affaire d’avoir un certain feeling. Tout au long au bail, il est important de maintenir ce bon contact. Cela permet de prévenir nombre de difficultés. Un locataire prend généralement davantage soin d’un bien lorsqu’il apprécie un minimum le propriétaire. Il sera par ailleurs possible de le solliciter pour quelques services : faire une visite, changer une ampoule etc. Un locataire serviable est un allié précieux dans l’immeuble. Il m’arrive d’envoyer des cartes de vœux et des chocolats pour la nouvelle année.

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2/ Guérir.

Si vous traitez votre locataire comme un client et que vos rapports sont bons, il est plus facile de le solliciter en cas de problème. Voici les étapes que je suis lorsque je constate un loyer impayé :

- Repointer mes comptes. Il arrive que certains locataires zélés payent au 30 et au 31. J’ai à ce moment là vite fait de zapper un paiement.

- Passer un coup de fil pour prendre de leurs nouvelles. Cela permet de faire un point sur la situation et de voir si l’oubli est fortuit. Et c’est souvent le cas; dans 80% des situations, c’est un “oubli” et un simple rappel débloque la situation.

- Le locataire peut aussi faire état de difficultés : emploi, séparation, allocations suspendues… Si tout s’est bien passé depuis des années, je vais évidemment accorder un certain crédit au locataire et être conciliant sur les délais. Généralement, je fais confiance tant que la parole donnée est respectée. Nous fixons alors ensemble un plan de conciliation; un courrier très cordial peut suivre en reprenant les points négociés “merci pour l’accord trouvé, je prends bonne note de votre souhait de régler XXX pendant 6 mois”.

- Si après le coup de fil, le paiement ne suit pas, je passe au courrier  de relance. Dans un premier temps, une ou deux semaines après la conversation, un courrier simple me semble suffisant. Le recommandé peut sembler un peu agressif au locataire distrait ou de bonne foi. Il faut penser “client” et ménager les susceptibilités.

- Si un mois ou plus après la conversation, rien ne vient toujours, un recommandé poli s’impose. Il mentionnera la date du coup de fil, la date du premier courrier, et demandera un paiement sous un délai d’un mois.

- Si le problème de paiement est lié à des allocations de type CAF ou MSA, le plus simple est de voir directement avec eux quel papier manque. Il m’arrive même d’imprimer directement le formulaire et de le donner en mains propres aux locataires peu éclairés.

- Si tous les papiers sont en règle avec la CAF ou la MSA, mais que le locataire conserve l’allocation, vous avez la possibilité de demander un versement direct. Je n’y ai pas recours par défaut afin de simplifier ma comptabilité, seulement en cas de difficultés.

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3/ Détruire.

Je plaisante un peu. Mais vient un moment où le locataire doit comprendre que gentillesse ne rime pas avec faiblesse. Lorsque la confiance est rompue, j’entame une procédure contentieuse. Le plus simple est de faire appel à un huissier.

Celui-ci commence par délivrer un commandement de payer; 110€ de mémoire. Cela peut suffire à débloquer la situation, dans 50% des cas d’après ce que j’ai vécu. Pour les autres 50%, cela se termine au tribunal d’instance. L’huissier se charge de l’assignation à comparaître; commandement compris, l’ensemble des frais devait se monter à 300€ environ.

Ma dernière expérience remonte à 2010; j’étais convoqué un matin à BREST. Le Président du Tribunal d’instance passe en revue les différents cas à traiter et voit si un avocat représente ou non l’une des parties. Les affaires faisant intervenir un avocat passe d’abord afin de les libérer. Chaque avocat plaide en une minute : il demande la résiliation du bail (plaignant) ou le renvoi de l’affaire faute de pièces (défenseur). Puis ils s’enfuient tous et le Président appelle les autres justiciables.

Il examine les pièces fournies par l’huissier, peut suspendre la clause résolutoire et accorder un délai au locataire; le mien a eu droit à 2 mois. C’était évidemment assez inutile… Une fois la décision rendue, le propriétaire demande à l’huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire a 2 mois pour faire ses valises. S’il refuse, l’huissier dresse un procès-verbal de difficultés et sollicite au nom du bailleur le concours de la force publique… à condition de ne pas être dans la période hivernale.

Je n’y pas eu besoin d’aller jusque là, comme beaucoup de propriétaires, puisque le locataire indésirable prend souvent conscience après le jugement que sa situation est précaire et part de lui-même. Un mot sur le travail de l’huissier : le tarif est règlementé pour tous ses actes et au final, par rapport à une affaire classique qui fait intervenir un avocat, le coût est modeste quant au suivi et aux conseils apportés.

Troubles de voisinage : sus aux fous

Troubles en perspective

Lorsque j’ai acheté mes premiers biens, je remplissais de belles feuilles EXCEL, où les loyers compensaient tranquillement les mensualités de prêt sur 25 ans. Financièrement, j’avais tout anticipé : travaux, taxes foncières, impôts sur les revenus fonciers, inflation… Mais je ne me doutais pas encore qu’en plus de revenus locatifs, je faisais surtout “l’acquisition” de personnalités rares. Il existe une catégorie de locataires qui ont non seulement le pouvoir de faire partir les autres, mais presque aussi j’ai l’impression, de pousser le propriétaire à la vente. Certaines de mes “bonnes” affaires s’expliquent peut-être par un ras-le-bol de l’ancien propriétaire à gérer des cas humains complexes.

Non, je ne vous parle du voisin qui passe trop souvent sa tondeuse. Je parle de troubles de voisinage entre 8 et 10 sur l’échelle de RICHTER. Sur BREST, un de mes appartements vient de se libérer. Aussitôt, je mets une annonce sur leboncoin et je commence les visites. Alors que j’attends la première, les locataires du rez-de-chaussée viennent s’entretenir avec moi.

- Excusez-moi de vous déranger, mais la personne en face pousse des cris dès 7h du matin; et aussi en journée.

Le locataire sort à ce moment là de son appartement… J’entame le dialogue.

- Bonjour, apparemment vous gênez quelque peu vos voisins.

- Ah… pardon. Mais c’est parce qu’on m’attaque. J’ai été torturé, il y a eu de la boucherie sur moi (énervé, il commence à se mordre le bout des doigts).

- Mhh… vous êtes suivi par l’ATP je crois ? Est-ce vous voyez un médecin régulièrement ?

- Non, mais je suis pas fou. C’est une dame qui me fait des choses (à force de mordiller ses doigts, le sang commence à couler sur ses vêtements et sur le sol).

- D’accord, mais ce sera bien d’en parler à quelqu’un au lieu de crier dans l’immeuble.

Il commence alors à marcher dans le couloir, mettant du sang aussi sur les murs. La locataire d’en face revient avec de l’essuie-tout et essaye de le calmer “personne ne vous veut du mal ici”. Je lui propose de rentrer chez lui mais il refuse. C’est un peu normal si une méchante dame l’y attend. Mais peut-être est-il plus simple de déménager à ce moment là…

C’est alors qu’une jeune fille arrive pour visiter le charmant meublé du premier étage. Curieusement, avec un fou dans la cage d’escalier et son sang frais un peu partout, je perds temporairement mon esprit positif. A la question, “c’est calme ici ?”, je suis tenté de répondre “oui, quand XXX prend ses médicaments”. Il est toujours difficile de vendre un produit auquel on ne croit pas.

La jeune fille s’en va, j’appelle l’ATP. La personne qui suit XXX est en vacances, on me propose de rappeler la semaine prochaine. J’explique en détail la situation. L’ATP promet de contacter l’hôpital pour voir s’ils peuvent s’en occuper. C’est déjà arrivé, suite à une intervention de la police; il est revenu quelques jours plus tard.

Sur un plan comptable, XXX est formidable. Sur un plan humain, ce n’est plus supportable. Je suis donc en train de lancer une procédure d’assignation devant le tribunal d’instance pour rompre le bail. Mon avocat s’en charge pour 750€. C’est une procédure délicate puisqu’il faut apporter la preuve du trouble : témoignages, constat d’huissier… et en attendant, les autres locataires sont tentés de partir.

Acheter un appartement en Irlande ?

Vu le prix élevé des locations, faut-il acheter un appartement en Irlande lorsqu’on peut y faire carrière ?

Beaucoup de français travaillent en Irlande, notamment chez Apple ou Blizzard à Cork. Pour certains, c’est juste une aventure ou un tremplin, pour d’autres c’est leur carrière, leur vie. En effet, alors que le salaire moyen en France atteint 1 500€, celui d’un expatrié en Irlande peut facilement dépasser 2 000€. Le français en bonne santé et sans enfants (sinon rentre en France hein) sera donc tenté de s’inscrire dans la durée en Irlande.

Est-ce intéressant ? Quels sont les risques ?

Prenons un exemple d’appartement dans la résidence Heron Gate, quartier de Blackpool à Cork :

Heron-gate-flat.png

Mis en vente en décembre, un compromis est en cours. Pour des biens de qualité, comme partout, le marché reste dynamique. Le prix a peut-être été un peu négocié par contre. Selon l’étage et l’exposition, il varie entre 135 000 et 150 000€ dans la résidence (daft.ie affiche les tarifs de biens similaires avec ses annonces).

Traditionnellement, pour un premier achat, 10% du prix de vente du bien est demandé en apport. Pour un appartement de 150 000€, cela donne donc 15 000€ d’apport, soit un prêt possible de 135 000€.

Au prix de vente, se rajoutent certains frais (voir le détail ici par exemple) :

- Stamp duty : 1 750€.

- Legal fees (l’avocat) : 2 000€ environ.

- Droits d’enregistrement : autour de 500€.

Soit 4 250€ de frais divers qui se rajoutent à l’apport; ces frais sont beaucoup moins élevés qu’en France pour un bien du même prix.

Par contre, les conditions de prêt sont plus défavorables en Irlande : pas de culture du fixe à long terme, taux élevés. Exemple chez Bank of Ireland :

Tx-IE.png

Si en France, un emprunt sur 20 ans peut se négocier autour de 3,5% avec assurance, il faudra compter du 6,19% pour un taux seulement fixe 10 ans, variable de 10 à 20 ans. C’est là qu’on mesure concrètement la relative faillite bancaire en Irlande.

Comme une part de variable est prévu dans chaque prêt, le coût total des crédits n’est pas indiqué car impossible à déterminer forcément.

Les FTB, first time buyers, bénéficient d’un taux correct en variable, 2 ans fixes puis 855€/mois si le taux ne varie pas.

La question est : les taux vont-ils beaucoup varier ? Ma mensualité peut-elle exploser ?

Concrètement, les taux sont au plus bas depuis la 2nde guerre mondiale. En France et dans d’autres pays, cela se ressent, le prêt immobilier aidant à conquérir une nouvelle clientèle.

En Irlande, la marge des banques est conséquente; elles ne seront donc pas forcées de grandement augmenter leurs taux si le marché mondial des taux remontent. Par ailleurs, dans 10 ans par exemple, si la situation est meilleure, la concurrence sera à nouveau là et les taux plus compétitifs.

Enfin, en France, les taux sont généralement capés +1 ou +2. Si vous avez un taux variable de 4%, vous paierez au max 5 ou 6% selon votre contrat si les taux remontent. Je ne sais pas si c’est le cas en Irlande.

En tout cas, si nous partons du principe que les taux irlandais sont non capés, je doute que le variable passe de 4,5% à 9%… Mettons qu’il passe à 6,5% dans quelques années : vous aurez le taux fixe prévu au départ, sauf que vous aurez emprunté à moins cher en attendant.

Avec le temps, une partie du prêt est remboursée. Le taux variable s’applique sur le capital restant dû. Un taux élevé a donc plus d’importance au début que de 10 ou 15 ans. Il faut donc relativiser ce risque de hausse.

Par ailleurs, celui qui achète en Irlande, compte sur une carrière stable, avec une augmentation de 2 à 5% par an par exemple, qui compensera tout aléa.

Revenons à notre question initiale : acheter ou louer en Irlande ? Comme pour l’article sur la région parisienne, si ce que je paye en loyer correspond à ma mensualité, aucune hésitation à avoir. Or c’est bien le cas ici : un 2 pièces à Heron Gate se loue facilement 1 000€… quand il en reste. En 2008, des collègues y louaient même un 3 pièces pour 2 100€…

Un achat de résidence principale reste toujours plus intéressant à long terme. En cas de départ du pays, il reste toujours possible de vendre le bien… ou de le louer. Sauf envie d’ailleurs d’ici 5 ans, l’achat s’impose donc au bon gestionnaire.

Le très bon gestionnaire (aussi appelé “pingre”) peut pousser le vice jusqu’à louer une chambre pour rembourser la moitié de son prêt.

Notez qu’en France, un propriétaire acquitte chaque année une taxe foncière. En Irlande ce n’était pas le cas… avant 2013. A partir de cet été, les irlandais verseront une property tax, calculée ainsi :

Property-tax.png

C’est juste… 4 fois moins cher qu’en France.

Du plaisir de payer beaucoup d’impôts…

Payer impôts… et de n’avoir droit à aucune aide.

Tout à coup, c’est le drame. Alors qu’enfin vous gagnez décemment votre vie, l’Etat exige chaque année environ un mois de salaire au titre de l’impôt sur le revenu. Tout ça pour qu’une majorité continue à se la couler douce au chômage. Parce que tout le monde ne veut pas travailler, loin de là. Pas un avis personnel mais le discours de mes voisins lorsque je faisais la queue aux impôts cet été.

Lors d’un stage en Gestion Privée au Crédit Lyonnais (non, ce n’était pas encore le LCL !), je remplissais les feuilles de quelques clients médecins et pharmaciens dépassant les 200 000€. A ce niveau effectivement, on ne parle plus d’un mois de salaire mais presque de la moitié. Si certains aigris rédigeaient un chèque proche de 100 000€ avec dégoût, d’autres le prenaient avec plus de philosophie.

La France c’est cher mais c’est aussi par exemple…

- le premier système de santé mondial d’après le classement de l’OMS. Totalement imbattable rapport qualité/prix pour un usager, même si perfectible.

- beaucoup de possibilités d’étudier presque gratuitement, pour vous ou vos enfants. Dans d’autres pays, faute de bourse, vous vous arrêterez au bac. Ou vous ferez un prêt d’un montant équivalent à celui d’un appartement pour financer vos études.

- un réseau routier de grand qualité; ça me fait toujours un choc de conduire ailleurs.

Bref, il existe quelques services publics essentiels dont nous profitons gratuitement. Et il est parfois bon d’essayer de comprendre à quoi servent nos impôts et comment nous en profitons.

Surtout que, face à l’impôt, il existe de nombreux produits permettant de le réduire, de défiscaliser. Idem pour l’ISF. Si vous payez trop, c’est votre faute. D’autres s’informent, prennent des risques, et gagnent à long terme. Je n’ai donc aucune pitié pour ceux qui se lamentent quand ils peuvent agir… ou tout simplement profiter de leur réussite.

Ma compagne est inquiète pour 2013 : nous pourrions perdre une partie de l’aide de la CAF pour la garde de notre fils. EH BIEN TANT MIEUX. C’est que nous atteignons un niveau de vie satisfaisant. J’espère un jour aussi régler des chèques démentiels aux impôts, déclarer l’ISF et payer des plus-values monstrueuses sur mes immeubles. Ce sera toujours mieux que mes années de chômage.

Warren Buffet s’est toujours étonné qu’on baisse les impôts aux Etats-Unis, sous prétexte de favoriser la liberté d’entreprendre. Selon son raisonnement, tant que l’opération dégage un profit, peu importe qu’on le taxe à 30 ou 50%.