Acheter ou louer son appartement sur Paris ?

Acheter ou louer

Question classique qui revient tous les ans : vaut-il mieux être locataire ou propriétaire ? Tout dépend évidemment de la situation de chacun, de ses projets, de sa région mais le calcul est vite fait entre acheter ou louer.

Partons d’un exemple concret :

– Paul est locataire d’un studio de 23m² dans le 18ème pour 700€ par mois charges comprises.

– Il trouve un équivalent à l’achat pour 170 000€ + 12 000€ de frais de notaire; la taxe foncière s’élève à 400€ par an.

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– Il négocie l’emprunt de la totalité auprès de sa banque soit 182 000€ + 1 100€ de privilège prêteur de deniers comme garantie + 400€ de frais de dossier = 183 500€.

– Sur 20 ans, avec un bon taux, cela donne une mensualité de 1 091€ (source : meilleurtaux – taux d’assurance variable selon l’âge de l’emprunteur et son état de santé).

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1/ Bilan sur 20 ans.

– En étant propriétaire, Paul aura versé 183 500€ + 78 390€ de coût de crédit + 400€*20 de taxe foncière + 12 000€ de charges (50/ms) = 281 890€.

Il est maintenant propriétaire d’un appartement évalué à 252 611€ (170 000€ à 2% sur 20 ans) soit une perte de 17 279€.

– En restant locataire, son loyer risque d’augmenter d’environ 1% par an : il versera donc près de 170 000€ de loyers sur 20 ans; en plaçant l’économie réalisée sur des livrets (441€/ms à 2%), il obtient 129 511€. S’il opte pour une assurance vie à 3,5%, il obtient 151 697€. Au final, il réalise une perte de 18 303€.

2/ Bilan sur 40 ans.

– le locataire verse environ 350 000€ de loyers, avec sous la main un contrat d’assurance vie de 403 000€, soit un gain de 63 000€.

– le propriétaire verse 16 000€ de taxe foncière + 269 890 de coût d’acquisition de l’appartement = 285 890€.

Maintenant que son prêt est terminé, il place ses 1 091€/mois sur un contrat d’assurance vie, qui rapporte 20 ans plus tard 375 800€. Les charges passent de 50 à 60€ sur cette période.

Par ailleurs, son appartement est évalué au bout de 40 années à 370 000€. Son bilan est donc de 375 800+375 000 – 285 890 – 14 400 = 450 510€ de gain.

3/ En conclusion :

Cela met en évidence que le bon calcul pour choisir d’accéder à la propriété ou non dépend de vos projets à terme. Comptez-vous rester dans la région ou partir prochainement ?

Si vous n’avez pas de projets particuliers et les moyens d’être propriétaire, c’est le meilleur choix à faire. Selon la ville et le rendement moyen des biens, selon prendra simplement plus de temps pour que l’opération soit rentable. C’est le sens de l’article publié par Le Figaro :

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(Toutes les valeurs/hypothèses de l’article sont discutables, mais sans que cela affecte le raisonnement et la conclusion – je trouve 20/21 ans pour Paris aussi).

 

1 commentaire sur “Acheter ou louer son appartement sur Paris ?”

  1. Il faut aussi tenir compte du vieillissement du bien dont on est propriétaire. Compter 10% de la valeur du bien à réinvestir tous les 15 ans pour conserver un bien dans un état décent, alors qu’en location il suffit de changer pour un bien nouvellement rénové et aux normes énergétiques récentes. On peut aussi tenir compte du besoin qui évolue en fonction de sa situation familiale : à 25 ans célibataire on a pas besoin de la même surface qu’à 30 ans en couple, à 40 avec 3 enfants, à 60 sans enfants… Un élément supplémentaire de taille (!) pour la location. Reste que l’attachement (irrationnel) pour la pierre tranche souvent pour l’acquisition, contre tous calculs !

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