Acheter un appartement en Irlande ?

Acheter en Irlande

Vu le prix élevé des locations, faut-il acheter un appartement en Irlande lorsqu’on peut y faire carrière ?

Beaucoup de français travaillent en Irlande, notamment chez Apple ou Blizzard à Cork. Pour certains, c’est juste une aventure ou un tremplin, pour d’autres c’est leur carrière, leur vie. En effet, alors que le salaire moyen en France atteint 1 500€, celui d’un expatrié en Irlande peut facilement dépasser 2 000€. Le français en bonne santé et sans enfants (sinon rentre en France hein) sera donc tenté de s’inscrire dans la durée en Irlande.

Est-ce intéressant ? Quels sont les risques ?

Prenons un exemple d’appartement dans la résidence Heron Gate, quartier de Blackpool à Cork :

Heron-gate-flat.png

Mis en vente en décembre, un compromis est en cours. Pour des biens de qualité, comme partout, le marché reste dynamique. Le prix a peut-être été un peu négocié par contre. Selon l’étage et l’exposition, il varie entre 135 000 et 150 000€ dans la résidence (daft.ie affiche les tarifs de biens similaires avec ses annonces).

Traditionnellement, pour un premier achat, 10% du prix de vente du bien est demandé en apport. Pour un appartement de 150 000€, cela donne donc 15 000€ d’apport, soit un prêt possible de 135 000€.

Au prix de vente, se rajoutent certains frais (voir le détail ici par exemple) :

– Stamp duty : 1 750€.

– Legal fees (l’avocat) : 2 000€ environ.

– Droits d’enregistrement : autour de 500€.

Soit 4 250€ de frais divers qui se rajoutent à l’apport; ces frais sont beaucoup moins élevés qu’en France pour un bien du même prix.

Par contre, les conditions de prêt sont plus défavorables en Irlande : pas de culture du fixe à long terme, taux élevés. Exemple chez Bank of Ireland :

Tx-IE.png

Si en France, un emprunt sur 20 ans peut se négocier autour de 3,5% avec assurance, il faudra compter du 6,19% pour un taux seulement fixe 10 ans, variable de 10 à 20 ans. C’est là qu’on mesure concrètement la relative faillite bancaire en Irlande.

Comme une part de variable est prévu dans chaque prêt, le coût total des crédits n’est pas indiqué car impossible à déterminer forcément.

Les FTB, first time buyers, bénéficient d’un taux correct en variable, 2 ans fixes puis 855€/mois si le taux ne varie pas.

La question est : les taux vont-ils beaucoup varier ? Ma mensualité peut-elle exploser ?

Concrètement, les taux sont au plus bas depuis la 2nde guerre mondiale. En France et dans d’autres pays, cela se ressent, le prêt immobilier aidant à conquérir une nouvelle clientèle.

En Irlande, la marge des banques est conséquente; elles ne seront donc pas forcées de grandement augmenter leurs taux si le marché mondial des taux remontent. Par ailleurs, dans 10 ans par exemple, si la situation est meilleure, la concurrence sera à nouveau là et les taux plus compétitifs.

Enfin, en France, les taux sont généralement capés +1 ou +2. Si vous avez un taux variable de 4%, vous paierez au max 5 ou 6% selon votre contrat si les taux remontent. Je ne sais pas si c’est le cas en Irlande.

En tout cas, si nous partons du principe que les taux irlandais sont non capés, je doute que le variable passe de 4,5% à 9%… Mettons qu’il passe à 6,5% dans quelques années : vous aurez le taux fixe prévu au départ, sauf que vous aurez emprunté à moins cher en attendant.

Avec le temps, une partie du prêt est remboursée. Le taux variable s’applique sur le capital restant dû. Un taux élevé a donc plus d’importance au début que de 10 ou 15 ans. Il faut donc relativiser ce risque de hausse.

Par ailleurs, celui qui achète en Irlande, compte sur une carrière stable, avec une augmentation de 2 à 5% par an par exemple, qui compensera tout aléa.

Revenons à notre question initiale : acheter ou louer en Irlande ? Comme pour l’article sur la région parisienne, si ce que je paye en loyer correspond à ma mensualité, aucune hésitation à avoir. Or c’est bien le cas ici : un 2 pièces à Heron Gate se loue facilement 1 000€… quand il en reste. En 2008, des collègues y louaient même un 3 pièces pour 2 100€…

Un achat de résidence principale reste toujours plus intéressant à long terme. En cas de départ du pays, il reste toujours possible de vendre le bien… ou de le louer. Sauf envie d’ailleurs d’ici 5 ans, l’achat s’impose donc au bon gestionnaire.

Le très bon gestionnaire (aussi appelé « pingre ») peut pousser le vice jusqu’à louer une chambre pour rembourser la moitié de son prêt.

Notez qu’en France, un propriétaire acquitte chaque année une taxe foncière. En Irlande ce n’était pas le cas… avant 2013. A partir de cet été, les irlandais verseront une property tax, calculée ainsi :

Property-tax.png

C’est juste… 4 fois moins cher qu’en France.

2 commentaires sur “Acheter un appartement en Irlande ?”

  1. L’idéal est de pouvoir emprunter en France pour l’acquisition d’un bien en Irlande, en garantissant le prêt par un bien possédé en France. Un avantage concurrentiel à l’acquisition d’environ 200 euros par mois pour un bien de 150000 euros. Non négligeable !!!

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