Conseils achat – vente d’un bien immobilier

Conseil achat vente immobilier

1/ Qu’est-ce qui fait le prix d’un bien immobilier et sa valeur dans le temps ?

– La démographie : il est plus facile de vendre quand la ville gagne des habitants que l’inverse.

– Le revenu moyen ou médian par ménage : si le revenu est de X€ par mois, un ménage peut s’endetter de X€ par mois sur 20 ou 25 ans et acheter sans apport un bien de X€.

Exemple avec PENMARCH, 29760 : le revenu médian est de 1 952€ par ménage. Sans apport, cela permet d’emprunter 104 722€ sur 20 ans ou 117 207€ sur 25 ans. DONC BONNE CHANCE POUR VENDRE UNE MAISON ORDINAIRE PLUS DE 120 000€. Ou un terrain ordinaire plus de 30 000€ d’ailleurs…

– Le taux de chômage (détermine généralement la démographie et le revenu moyen…).

– Le taux de HLM dans la ville/la couleur politique de la mairie; si la ville compte un maire communiste depuis des décennies, vous aurez un fort % de HLM donc des pix modérés (ex : petite couronne RP – Aubervilliers, Saint-Denis etc). Un maire « de droite » indique généralement un certain niveau de vie

– Du chômage, des HLM, de faibles revenus moyens… il y a de grandes chances que le taux de criminalité suive.

– EMPLACEMENT, EMPLACEMENT, EMPLACEMENT. Une ruine face à la mer se vend mieux qu’un palace en lotissement.

– Praticité/configuration du bien : une chambre avec salle d’eau au rez-de-chaussée ? Une grande ouverture sur le jardin ? Une cuisine ouverte sur la salle à manger/le salon ? Rien de tout cela ? Alors c’est mal barré.

– Type de bien/de construction (oh la belle pierre), année de construction (oh la belle isolation), état général, type de chauffage, taxe foncière…

– Prix moyen pratiqué dans la rue, la ville voir le département – dépend généralement la démographie, du revenu moyen etc, c’est magique !

2/ Que faire si je ne vends pas mon bien immobilier ?

a) Baisser le prix. Non, plus que ça. Celui-ci doit être adapté aux indicateurs économiques de la ville. Si votre voisin a vendu 100 000 il y a 2 ans mais que le chômage a progressé, 95 000€ est une bonne offre.

De manière générale, un bien reçoit plusieurs visites et même des offres dès le premier mois de sa mise en vente s’il est au prix du marché. Il est généralement vendu en moins de 3 mois.

Si au bout de 3 mois, vous n’avez reçu aucune offre, vous êtes nettement au-dessus du marché. Le fait d’avoir XXX visites ne compte pas. C’est d’autant plus un signal que le prix est trop élevé.

c) Appeler Damidot/Plaza. Ou une cousine blonde vulgaire qui sait peindre aussi. Ranger/nettoyer. Et enlever ce moteur et ces bidons d’huile de votre jardin

d) Changer le canal de mise en vente; privilégier internet ou une agence présente au moins leboncoin et seloger; penser au Notaire qui propose un service de négociation au tarif règlementé par l’Etat et une diffusion sur des sites différents des agences.

e) L’annonce doit comporter un maximum de photos, pas seulement les meilleures. A trop mettre en valeur le bien, ou en ne donnant pas assez de détails, on ne « qualifie » pas assez ses visiteurs et on obtient moins de personnes sérieuses.

f) Je suis partisan d’une annonce sobre, seulement DESCRIPTIVE; pas de « SUPERBE » « INCROYABLE » « FAIRE VITE » « OPPORTUNITE EXCEPTIONNELLE »… Les faits, rien que les faits.

Dans le cadre d’une maison à rénover, lister les travaux à prévoir et donner un ordre d’idée peut être intéressant. Prévoir dans ce cas des devis des artisans. L’occasion de se rendre compte que rénover, c’est cher, et qu’il faut calculer son prix en conséquence.

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