Investir en Duflot

Investir en Duflot

Périssol, Besson, Scellier… et maintenant Duflot. Donner son nom à un dispositif de défiscalisation immobilière est un bon moyen pour un ministre de passer à la postérité. Est-il intéressant d’investir en Duflot ? Je ne sais pas. Je vais faire les calculs et le découvrir en même temps que vous.

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1/ Le principe.

La Loi Duflot concerne le contribuable français qui, acquiert un logement neuf ou en état future d’achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Il bénéficie alors d’une réduction d’impôt de 18% du montant investi, étalée sur 9 ans.

Le montant maximum de l’achat pris en compte est de 300 000€. Si nous prenons 18% de 300 000€, cela donne 54 000€ de réduction sur 9 ans, soit 6 000€ par an. Comme seulement 10% des français gagnent plus de 36 000€ par an, seule une minorité des contribuables sera concernée par le plafond.

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2/ Les conditions.

Le bien doit être loué nu pendant 9 ans, les ascendants, descendants ou membre du même foyer fiscal étant exclus. Pas question de louer à votre fils qui entame ses études de médecine donc.

Par ailleurs, le locataire doit respecter un plafond de ressources, de 26 776 à 35 502€ pour une personne seule par exemple, selon sa zone. Ce plafond est plutôt honnête, 90% de la population gagnant justement moins de 36 000€ par an.

Composition du foyer du locataire Logement situé en zone A bis Logement situé dans le reste de la zone A Logement situé en zone B1 Logement situé en zone B2
Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €
Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 101 589 € 92 989 € 67 854 € 61 069 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 114 315 € 104 642 € 76 472 € 68 824 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème + 12 736 € + 11 659 € + 8 531 € + 7 677 €

Source : service-public.fr

Le bien doit faire partie d’une zone éligible. En Bretagne par exemple, les zones A, A bis et B1 concernent les îles et les zones très urbanisées près de Rennes. C’est donc un dispositif plus sélectif que les précédents… et c’est tant mieux. Trop de mauvais projets Scellier ont vu le jour dans des zones où le marché locatif était déjà saturé.

Les zones B2, les villes moyennes et généralement déjà bien pourvues en logements devront faire l’objet d’un agrément de l’Etat à partir du 1er juillet 2013.

Le logement construit doit répondre aux normes RT 2012/ BBC 2005. Cela limite les possibilités d’auto-construction, la certification ayant un coût.

Le propriétaire ne doit pas espérer faire fortune avec les loyers, puisque ceux-ci sont, tout comme les revenus des locataires, plafonnés :

Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m²
Zone A bis 16,52 €
Zone A 12,27 €
Zone B1 9,88 €
Zone B2 8,51 €

Un prix au m², cela ne parle pas beaucoup. Prenons un studio de 20m² sur Paris : le loyer sera de 20*16,52 = 330,4€. C’est presque deux fois moins que sa valeur réelle sur le marché. Il va donc falloir se poser très sérieusement la question de la rentabilité par rapport au coût d’achat du bien et de l’avantage fiscal retiré.

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3/ Choisir la ville.

L’impôt moyen payé par les français est de 2 500€ environ. Nous allons donc partir sur cette base, même si ce chiffre est une moyenne pas totalement représentative.

Quelle stratégie adopter pour la sélection du bien à acquérir ? D’abord, allez-vous le gérer seul ou le confier à une agence ? Est-ce important pour vous d’être à proximité ou est-ce un investissement purement financier, un appartement que vous ne verrez jamais ?

Je suis assez partisan de chercher son bonheur en région parisienne :

1/ Le marché est saturé.

2/ Vu le loyer modéré, il est possible de n’avoir aucune vacance locative en 9 ans.

3/ S’il n’y a pas ou peu de vacances locative, pas besoin de confier la gestion à une agence ou à un cabinet.

4/ Le marché est dynamique : il sera plus facile de revendre au bout de 9 ans.

5/ En prenant une zone sinistrée du 93, on peut même compter sur un peu de plus-value dans 9 ans.

J’en ai déjà parlé dans un précédent article, j’ai une certaine faveur pour Aubervilliers, dernière ville de petite couronne accessible. Je n’y vivrais jamais, mais nous parlons ici d’investir.

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4/ Exemple concret.

Actuellement, un studio de 27m² revient à 123 000€. Cela permet d’économiser 123 000*18% = 22 140 sur 9 ans, soit 2 460€ par an. Parfait pour le contribuable moyen !

Nous sommes dans la meilleure zone, A bis. Le loyer à attendre est donc de 27*16,52 soit 446,04€.

Les frais de notaire s’élèvent à 9 166€, les frais de garantie à 1 480€. Le montant total à financer est de 123 000 + 9 166 + 1 480 = 133 646€. D’après MeilleurTaux :

Pour votre emprunt de 133 646 € sur 20 ans au taux de 3,56% assurance incluse :

  • Le montant de vos mensualités s’élève à 794,74 € dont 40,09 € d’assurance.
  • Taux utilisé : 3,20% + assurance : 0,36%.
  • Le coût total de votre crédit sera de 57.092,34 € dont 9.622,51 € d’assurance.

Il faut donc trouver chaque mois 795 – 446 de loyer = 349€. Ajoutons à cela (à vue de nez) 450€ de taxe foncière. Cela fait un besoin de trésorerie de 4 638€ par an – 2 460€ d’économie d’impôt pendant 9 ans = 2 178€… puis 4 638€ pendant 11 ans = 70 620€ sur 20 ans.

Cela induit une question, faut-il vendre le bien au bout de 9 ans ou le conserver ? On voit que l’apport en trésorerie nécessaire devient conséquent après 9 ans. Par ailleurs, si votre locataire reste en place avec un loyer plafonné, le rendement ne justifie peut-être pas de « s’embêter » avec cet appartement. Mieux vaut investir dans un nouveau bien défiscalisant.

Partons du principe que nous vendons au bout de 9 ans; nous avons versé 2 178*9 = 19 602€. L’appartement a gagné 2% par an; il est revendu 147 000€. Mais vous êtes imposé sur le plus-value, à hauteur de 4 240€. Le bénéfice est quand même de 13 354 – 4 240 = 9 114€.

Le bénéfice total = économie d’impôt réalisée de 22 140 + plus-value de 9 114 – apport de 19 602 = 11 652€ sur 9 ans.

Si dans le même temps, vous aviez placé chaque année vos 2 178€ d’apport sur une assurance-vie à 3,5%, cela rapportait 26 341 – 19 602 = 6 739€.

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5/ En conclusion.

Dans notre exemple, vu le « faible » prix d’achat et le dynamisme du marché local, investir en Duflot s’avère une bonne affaire.

L’essentiel dans un investissement immobilier, c’est de bien sélectionner son achat. Quelles sont les perspectives de location et de revente ?Le prix d’achat est-il justifié ? Est-ce le meilleur placement vu ma situation ? Une simulation détaillée s’impose avant de franchir le pas.

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