Investissement locatif : pourquoi attendre ?

Au travail, j’entends souvent : « je compte investir dans l’immobilier dans quelques années ». Immédiatement, mes poils se hérissent. L’investissement locatif, c’est maintenant !

 

I – Des taux favorables.

Emprunter maintenant, est-ce intéressant ? Puis-je espérer une meilleure opportunité à terme ?

Fin 2006, nous avons atteint les taux les plus bas depuis la seconde guerre mondiale. Travaillant à l’époque en prospection pour la Banque Pop dans les Yvelines, je proposais du 2,85% pour débaucher les meilleurs profils. Nous avons donc, grâce à la « crise », des taux qui après être repartis à la hausse, sont de nouveau très favorables. Jusqu’à quand ?

Tout dépend de la réaction de la banque centrale européenne face à la crise. Dès que l’économie renouera avec une croissance satisfaisante, le taux directeur, actuellement de 1%, sera sans doute revu, pour limiter l’inflation. En attendant, la baisse devrait se poursuivre au moins 6 mois (et peut-être plus !).

La conjoncture des taux est en tout cas favorable pour l’emprunteur. On notera aussi que la baisse des taux de crédit est à mettre en relation avec la hausse des prix de l’immobilier. Il y a une « bulle » ou flambée immobilière depuis 2000, dès lors que, le crédit étant plus accessible, les ménages ont commencé à emprunter davantage, la durée de l’emprunt s’est allongée et le prix payé au final a progressé beaucoup plus vite que les salaires.

II – Un marché immobilier qui l’est moins… mais qui ne le sera sans doute jamais plus.

Alors justement… acheter en pleine bulle immobilière, est-ce sérieux ? Quel intérêt si le bien que je vais acquérir ne vaut plus rien demain ?

Vous l’avez remarqué, depuis des années déjà, différentes revues et magazines annoncent la fin du monde. C’était déjà le cas en 2004, lorsque je rédigeais mon mémoire d’étudiant sur l’immobilier. Désolé, mais c’est un peu facile d’annoncer une crise depuis 10 ans. L’économie étant cyclique, moi aussi je peux prédire des catastrophes ou de sublimes hausses ces 10 prochaines années sans me tromper, que ce soit en bourse ou dans l’immobilier.

Car, que s’est-il passé depuis niveau prix ?

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D’accord, les volumes de ventes baissent. Mais les prix sont en train de repartir pour les biens de qualité (le graphique s’arrête à 2009 !). Pourquoi ça ne veut pas baisser ?

– Les taux sont bon marchés

– L’allongement de la durée de crédit entre dans les mœurs en France et contrebalance le prix élevé de l’immobilier. En Irlande par exemple, où même de mon point de vue les prix sont affolants (mais le marché subit une violente correction depuis 2009), les banques proposent des prêts sur 35 ans.

– La France reste un pays riche et de nombreux acheteurs disposent d’un apport personnel ou familial : don de liquidités voir de terrains.

– Les classes moyennes, qui ont acheté au début des années 2000 par exemple, disposent aujourd’hui d’un bien à revendre à bon prix. Elles auront donc l’apport suffisant pour acheter ensuite plus grand au prix actuel du marché.

– Enfin, l’inflation fait son œuvre. Le coût de la construction a progressé d’environ 50% de 2000 à 2009, passant de 1083 à 1503 points.

Rien qu’avec cette dernière constatation, comment espérer alors une baisse sérieuse des prix de l’immobilier ?

EN CONCLUSION :

– Les taux d’emprunts sont très avantageux actuellement, et sans doute pour un temps donné seulement.

– Le marché de l’immobilier peut sembler « cher » mais une correction a déjà eu lieu de 2007 à 2009 et les prix stagnent voir repartent à la hausse pour les biens de qualité.

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