Les prix de l’immobilier sont-ils rationnels ?

Prix moyen immobilier par région

De nombreux acheteurs ou vendeurs trouvent le marché immobilier déraisonnable. Pour autant, il est aisé de vérifier qu’ils répondent à une certaine logique, donc qu’ils sont rationnels. Prenons ce graphique publié sur le sites LesEchos :
Prix moyen immobilier par région

Il met en évidence des disparités très fortes entre les régions en terme de prix et de surface disponible. Analysons brièvement les différentes régions listées pour tenter de trouver le ou les critères explicatifs.

Commençons tout d’abord par la densité (hab/km²) :

PACA : 156

IDF : 976

Rhône-Alpes : 144

Aquitaine : 78

Haute Normandie : 149

Lorraine : 100

Bourgogne : 52

Auvergne : 52

Limousin : 44

Par rapport à leur faible densité la PACA et  l’Aquitaine sont surévaluées; raison évidente : la mer et les nombreuses résidences secondaires. Le marché n’est pas seulement régional, il est national pour l’Aquitaine et international pour la PACA.

A l’inverse, la Haute Normandie et la Lorraine sont sous-évaluées. Il faut alors sans doute chercher du côté des raisons économiques. La Lorraine c’est le 19ème PIB par habitant, avec le 6ème taux de chômage. La Haute Normandie, c’est un PIB par habitant dans la moyenne grâce aux industries pétrochimiques… mais aussi le 5ème taux de chômage par région.

Le Languedoc-Roussillon et la PACA ont respectivement le 1er et le 3ème taux de chômage. Pourtant, les prix restent assez élevés : la météo et la qualité de vie priment sur les aspects économiques. Dès que les conditions climatiques sont plus délicates, l’économie reprend sa place dans l’attractivité d’une région.

Peut-on d’ailleurs mesurer la qualité de vie ? D’une certaine façon… avec le taux de suicide par région.

Taux de suicide par région

Taux de suicide par région pour 100 000 habitants, période 2001-2003, d’après les données de l’Inserm

L’Aquitaine est en gris puisque proche du taux moyen national. Le Languedoc pourrait aussi être en gris au lieu du bleu foncé avec seulement un demi-point de différence. Dans l’ensemble, qu’on regarde les couleurs ou les chiffres en détail, le plus frappant est la division Nord/Sud. Les zones du Nord qui échappent au bleu foncé sont économiquement dynamiques.

Au final, trois paramètres semblent expliquer principalement le prix de l’immobilier dans une région :

– la densité.

– l’économie (PIB, taux de chômage).

– l’ensoleillement.

Par curiosité, vous pourrez aller voir le classement des régions par densité et le classement des régions par PIB.

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