Loyer impayé : que faire ?

Prier... ou agir

Lorsqu’on possède un seul logement locatif, avec un prêt à rembourser chaque mois, l’impact d’un loyer impayé est grand. Que faire pour y remédier ?

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1/ Prévenir.

Maintenant des relations courtoises avec un locataire est essentiel. Lorsque le marché est tendu, dans une ville de province, louer un appartement relève d’une démarche commerciale. On prospecte avec une annonce, on accueille le prospect, on lui fait l’article du bien, on le lui « vend » pour qu’il signe le bail. On répond à ses questions, on négocie éventuellement un nouvel équipement, une prestation… Puis on assure un service après-vente : quittance de loyer, entretien du bien, gestion des relations avec les autres locataires etc.

Il est important pour faire affaire d’avoir un certain feeling. Tout au long au bail, il est important de maintenir ce bon contact. Cela permet de prévenir nombre de difficultés. Un locataire prend généralement davantage soin d’un bien lorsqu’il apprécie un minimum le propriétaire. Il sera par ailleurs possible de le solliciter pour quelques services : faire une visite, changer une ampoule etc. Un locataire serviable est un allié précieux dans l’immeuble. Il m’arrive d’envoyer des cartes de vœux et des chocolats pour la nouvelle année.

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2/ Guérir.

Si vous traitez votre locataire comme un client et que vos rapports sont bons, il est plus facile de le solliciter en cas de problème. Voici les étapes que je suis lorsque je constate un loyer impayé :

– Repointer mes comptes. Il arrive que certains locataires zélés payent au 30 et au 31. J’ai à ce moment là vite fait de zapper un paiement.

– Passer un coup de fil pour prendre de leurs nouvelles. Cela permet de faire un point sur la situation et de voir si l’oubli est fortuit. Et c’est souvent le cas; dans 80% des situations, c’est un « oubli » et un simple rappel débloque la situation.

– Le locataire peut aussi faire état de difficultés : emploi, séparation, allocations suspendues… Si tout s’est bien passé depuis des années, je vais évidemment accorder un certain crédit au locataire et être conciliant sur les délais. Généralement, je fais confiance tant que la parole donnée est respectée. Nous fixons alors ensemble un plan de conciliation; un courrier très cordial peut suivre en reprenant les points négociés « merci pour l’accord trouvé, je prends bonne note de votre souhait de régler XXX pendant 6 mois ».

– Si après le coup de fil, le paiement ne suit pas, je passe au courrier  de relance. Dans un premier temps, une ou deux semaines après la conversation, un courrier simple me semble suffisant. Le recommandé peut sembler un peu agressif au locataire distrait ou de bonne foi. Il faut penser « client » et ménager les susceptibilités.

– Si un mois ou plus après la conversation, rien ne vient toujours, un recommandé poli s’impose. Il mentionnera la date du coup de fil, la date du premier courrier, et demandera un paiement sous un délai d’un mois.

– Si le problème de paiement est lié à des allocations de type CAF ou MSA, le plus simple est de voir directement avec eux quel papier manque. Il m’arrive même d’imprimer directement le formulaire et de le donner en mains propres aux locataires peu éclairés.

– Si tous les papiers sont en règle avec la CAF ou la MSA, mais que le locataire conserve l’allocation, vous avez la possibilité de demander un versement direct. Je n’y ai pas recours par défaut afin de simplifier ma comptabilité, seulement en cas de difficultés.

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3/ Détruire.

Je plaisante un peu. Mais vient un moment où le locataire doit comprendre que gentillesse ne rime pas avec faiblesse. Lorsque la confiance est rompue, j’entame une procédure contentieuse. Le plus simple est de faire appel à un huissier.

Celui-ci commence par délivrer un commandement de payer; 110€ de mémoire. Cela peut suffire à débloquer la situation, dans 50% des cas d’après ce que j’ai vécu. Pour les autres 50%, cela se termine au tribunal d’instance. L’huissier se charge de l’assignation à comparaître; commandement compris, l’ensemble des frais devait se monter à 300€ environ.

Ma dernière expérience remonte à 2010; j’étais convoqué un matin à BREST. Le Président du Tribunal d’instance passe en revue les différents cas à traiter et voit si un avocat représente ou non l’une des parties. Les affaires faisant intervenir un avocat passe d’abord afin de les libérer. Chaque avocat plaide en une minute : il demande la résiliation du bail (plaignant) ou le renvoi de l’affaire faute de pièces (défenseur). Puis ils s’enfuient tous et le Président appelle les autres justiciables.

Il examine les pièces fournies par l’huissier, peut suspendre la clause résolutoire et accorder un délai au locataire; le mien a eu droit à 2 mois. C’était évidemment assez inutile… Une fois la décision rendue, le propriétaire demande à l’huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire a 2 mois pour faire ses valises. S’il refuse, l’huissier dresse un procès-verbal de difficultés et sollicite au nom du bailleur le concours de la force publique… à condition de ne pas être dans la période hivernale.

Je n’y pas eu besoin d’aller jusque là, comme beaucoup de propriétaires, puisque le locataire indésirable prend souvent conscience après le jugement que sa situation est précaire et part de lui-même. Un mot sur le travail de l’huissier : le tarif est règlementé pour tous ses actes et au final, par rapport à une affaire classique qui fait intervenir un avocat, le coût est modeste quant au suivi et aux conseils apportés.

1 commentaire sur “Loyer impayé : que faire ?”

  1. J’aime beaucoup ta façon de procéder vis-à-vis du locataire, en cas d’impayés. Je vois que tu es assez patient en tant que bailleur. Tu fais les choses comme il se doit. Je prends bien note de ces étapes. 🙂

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