Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier permet de bénéficier d’un effet majeur : l’effet de levier du crédit. Cet effet mesure la rentabilité par rapport au capital que vous devez mobiliser. Or avec l’immobilier, lorsque le projet est optimal, les locataires remboursent les mensualités de l’emprunt. En allongeant la durée du crédit, on peut même dégager un bénéfice, qui couvrira la taxe d’habitation, les impôts fonciers et les divers travaux d’entretien.

BREST - A View from the Castle

Comparons la situation de 3 investisseurs sur 25 ans. Ils économisent chacun 500€ par mois.

1/ Monsieur A place ses 500€ sur son livret A puis sur les différents livrets suggérés par sa banque, puis sur un CEL-PEL lorsque ceux-ci sont pleins.

Prenons pour hypothèse un rendement annuel moyen de 2.25%; sur 25 ans, Monsieur A gagne 200 849€.

Cela semble énorme ? C’est la magie de la capitalisation. La répartition ne sauvera pas nos retraites :}.

2/ Monsieur B place ses 500€ sur un contrat d’assurance vie, support en euros, au taux de 4.5%. Il a bien entendu choisi une banque en ligne pour cela et ne paye aucun frais, contre 4% prélevés à chaque versement pour une banque ordinaire.

Dans 25 ans, sa fortune sera de 273 865€.

3/ Monsieur C fait la même chose que Monsieur B. Aventurier dans l’âme, il est toutefois toujours à l’affût d’une bonne affaire. Il répère donc cette annonce (authentique):

«  205 000 € 
230 m2

A vendre immeuble locatif avec très bonne rentabilité dans le centre bourg, sur la place de la mairie avec grand parking (proximité commerces et école):

– un local commercial de 125 m² avec locataire en place
– un T2 duplex (1 chambre + 1 petite pièce) de 40 m²
– un T4 duplex (3 chambres) de 65 m²

Pour les logements, les locataires ont des revenus qui répondent aux critères de notre assurance loyers impayés. Il n’y a donc pas de risque d’impayés.

Total des loyers : 1 537 €/mois
Taxe foncière : 770 €/an.

Pas de travaux à prévoir »

Quel serait le montant à emprunter pour l’acquérir ?

Prix = 205 000, négociés à 190 000 (Monsieur C tente courtoisement les 180 000 et finit par se mettre d’accord sur le prix avec le vendeur).

Frais de notaire = 13 129

Frais de garantie (sur 203129) = 1140 (privilège prêteur de denier).

Frais de dossier = 250

Total de l’emprunt = 204 519

Sur quelle durée emprunter ?

Comme expliqué au début de cet article, allonger la durée de l’emprunt, donc partir sur 25 ans par exemple, permet de limiter les aléas et ce que vous devrez apporter dans le projet.

Une simulation avec Meilleutaux.com donne une mensualité de 1107€: c’est une estimation dans la mesure où le taux obtenu par l’investisseur est généralement un peu moins bon que le taux obtenu par l’acheteur d’une résidence principale. Le prêt pour l’achat d’une résidence principale est en effet un produit d’appel, la banque se rattrapant ensuite sur ses produits et services.

Par ailleurs, l’investisseur ne se couvre pas de la même façon que l’acheteur de sa résidence : une assurance décès lui suffit. Peu importe le risque d’incapacité de travail/invalidité dans la mesure où les loyers couvrent la mensualité.

Au total, que gagne Monsieur C ? Les 273 865€ de son assurance vie bien sûr. Mais aussi la somme liée à la vente de son bien au bout de 25 ans soit… 190 000€ ? Non, car l’inflation et le coût de l’indice de la construction auront fait leur œuvre. De 2000 à 2010, cet indice a progressé de 50%. Soyons modéré pour l’avenir et anticipons une variation de 1.5% par an. Dans 25 ans, le bien de Monsieur C vaudra 275 680€ (mais je pense qu’il acceptera une offre à 275 000).

Le patrimoine total de Monsieur C sera donc de 549 545. Bien sûr, c’est un modèle théorique, qui ne vaut que pour un bien de qualité, facile à louer et au cout de rénovation modeste. Idéalement, Monsieur C est très bricoleur et assure une gestion administrative admirable de son bien :}. Des aspects qui seront sans doute détaillés très prochainement !

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