Risque de requalification en marchand de biens

Risque marchand de biens ?

La question de forum du jour porte sur une stratégie d’achats multiples pour provoquer et entretenir un déficit foncier, de façon à limiter l’imposition. Cette stratégie est-elle viable et sans risques ? Peut-on être considéré comme un marchand de biens ?

 

« J’ai à ce jour pas mal de revenus fonciers desquels je ne déduis que quelques intérêts d’emprunt et je souhaite amoindrir mon bilan en achetant un bien à rénover avec beaucoup de travaux.
Si j’achète ce bien aujourd’hui et que j’y fais suffisamment de travaux pour ramener mon bilan à 0 ce sera parfait mais aurais-je des obligations de louer ce bien ? Et si oui combien de temps ? M’est-il possible de le vendre en fin d’année par exemple ? Et si j’achète un immeuble que je découpe en plusieurs lots, ai-je droit à défalquer les travaux ?

J’envisage par ailleurs de faire ce genre d’opérations tous les ans pour éponger mon bénéfice…et donc je vais devoir créer une structure commerciale et j’aurais aussi quelques questions à ce sujet concernant les assurances.. »

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A mon sens :

1/ Si les revenus moins les charges pour l’ensemble de votre patrimoine immobilier sont proches de 0, il n’y pas d’obligation de continuer à louer le bien ayant généré des charges importantes du fait des travaux.

Par contre, si ce bien entraîne un déficit foncier, imputé en partie sur le revenu global, il y aura alors obligation de louer ce bien 3 ans. Sinon les revenus sont recalculés comme s’il n’y avait pas eu de déficit.

2/ Pour un particulier qui vend dans l’année, la taxation sur les plus-values est de 34,5%. Néanmoins, peu nombreux sont les particuliers (et même les professionnels) qui réalisent une plus-value dans l’année, sachant qu’il est possible de déduire du prix d’achat, les frais de négociation, de notaire et les travaux.

3/ Créer une structure commerciale (SARL, SNC, SA…) change la donne. Votre patrimoine personnel est alors distinct du patrimoine de la société. Les opérations et leurs bénéfices rentrent dans la catégorie des BIC, en réel simplifié ou réel normal selon le CA (+/- 793 000€).

Vous n’allez donc pas déduire les travaux de votre société de vos revenus fonciers.

4/ Une requalification en tant que marchands de biens est possible :

– Vu la fréquence prévue des achats, 1 par an.

– Vu la nature de certains achats : acheter un seul immeuble pour le vendre en 6 lots dans l’année, c’est avoir dès l’achat l’idée en tête de revendre et donc un indice que l’on entend agir comme un marchand de biens.

Cela nous ramène à votre question concernant l’achat d’un immeuble : en tant que particulier, le fait de le découper et de le revendre n’a pas d’incidence pour l’imputation des tavaux sur les revenus fonciers.

En tant que marchand de biens, vous rentrez dans la catégorie des BIC et les travaux ne s’imputent plus sur les déficits fonciers.

En conclusion :

Acheter un bien tous les ans pour le rénover et limiter son imposition foncière avant de le revendre, c’est possible. Mais il y a un risque de requalification fiscale en marchand de biens.

En tant que professionnel, votre patrimoine personnel est distinct et la fiscalité n’est plus la même : les travaux ne sont alors pas déduits des revenus fonciers. Par ailleurs, vous serez responsable des vices cachés sur le bien vendu.

Au final, le faire de temps en temps semble une bonne idée, le faire chaque année juste pour limiter son imposition foncière n’est pas viable.

Après, selon vos compétences pour découper et revendre avec bénéficie, peut-être cela vaut-il le coup de passer « pro », indépendamment de votre projet initial.

Les CCI offrent souvent des rendez-vous de 30 minutes avec un avocat ou un notaire, un matin par mois pour aider les porteurs de projet…

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