Le risque locatif

Risque... locatif

La course contre la montre a débuté : je dois encore tenir 23 ans avant de revendre mes premiers immeubles. En attendant, je fais face au risque locatif. Pour gagner, je dois chaque mois trouver assez d’argent pour couvrir les prêts. Il faut donc sans cesse penser à la trésorerie, au cash, comme dans n’importe quelle entreprise.

Qu’est-ce qui peut mettre en péril cette trésorerie ?

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1/ Un logement vide

Mauvaise situation du bien, absence de demande locative, prix trop élevé ou logement en mauvaise condition. La concurrence est féroce et le locataire est (généralement) rationnel : pour louer, il faut faire partie des « meilleurs ».

La tentation peut être grande de ne pas rénover régulièrement les logements/l’immeuble : le logement devient alors plus difficile à louer…ou se loue à des gens qui sont refusés par d’autres propriétaires. Par ailleurs, bien entretenir un bien, c’est aussi entretenir sa potentiel intrinsèque et lui permettre de prendre de la valeur au fil des ans. L’argent consacré à la rénovation d’un bien se retrouve à la vente !

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2/ De mauvais payeurs

C’est la crainte n°1 des braves gens qui achètent un studio pour préparer leur retraite. Et des autres aussi :). Les petits bailleurs optent souvent pour une assurance « garantie locative ». Les assureurs la proposent pour un coût compris entre 2 et 3% des loyers. Seuls les locataires gagnant 3 fois le montant du loyer (5 fois pour leur caution s’ils n’ont pas de revenus) peuvent être couverts. L’Etat a mis en place une garantie locative abaissant le seuil des revenus à 50% (http://www.grl.fr/votregrl/proprietaires2/mode-demploi.html).

Très bien. Mais la grande question reste : faut-il prendre cette assurance ? Est-ce vraiment utile ? Il y a des points pour : une certaine tranquillité, un faible coût, la déductibilité des revenus fonciers… A mon sens,  en matière de risque, tout est affaire de mutualisation, de dilution du risque. Je peux comprendre les gens qui n’ayant qu’un bien et peu de revenus à côté veulent le maximum de sécurité. Dès lors que vous avez 10, 20, 30 logements ou plus, un incident de paiement se relativise plus tranquillement (la même remarque vaut lorsque vous achetez de l’électroménager pour ces logements : pas d’extension de garantie, merci).

D’ailleurs, cela arrive-t-il fréquemment ? Eh bien, plus une assurance à un coût modique, plus le risque qu’elle couvre est faible. Avec une personne en CDI par exemple, gagnant 3 fois le montant d’un loyer, il faut une poisse pas possible pour avoir un incident. Or c’est précisément ce genre de locataires que les assurances acceptent de couvrir.

Par ailleurs, attention aux limites couvertes, au niveau des loyers comme des dégradations. Si le contrat d’Etat GRL propose de solides garanties, d’autres contrats sont moins favorables aux propriétaires.

A titre personnel, je n’ai rencontré de difficultés qu’avec des locataires sans emploi, hérités de l’ancien propriétaire lors du rachat de l’immeuble. Ils occupaient des logements mal rénovés et aucune assurance n’était possible avec eux, du fait de l’absence de revenus. Fallait-il leur louer le logement qu’ils occupent alors ? Bien sûr. Outre le droit de chacun à se loger, un logement occupé par un locataire à risque est toujours plus intéressant qu’un logement vide. Et certaines personnes sans emploi ont malgré tout des principes et honorent irréprochablement leur loyer.

Pour les autres, après quelques courriers et l’échec d’une phase de conciliation amiable, l’huissier prend le relais. Une bonne occasion pour tout propriétaire et citoyen de découvrir le tribunal d’instance. Généralement, le mauvais payeur s’en va, un dossier de surendettement est ouvert, et sa dette est constatée et gelée pendant 2 ans par exemple. « On s’était dit rendez-vous dans 2 ans… »

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3/ Des imprévus

Chaudière qui lâche, fuite dans le toit, problème électrique ou appartement dégradé par un locataire insolvable… Il y a toujours de belle surprises dans le bâtiment. Cela évite les journées monotones. Il peut y avoir de quoi déprimer. Mais seulement si l’on n’a pas anticipé ces « surprises ». Il faut pouvoir compter sur du cash :

– par le biais d’autres revenus si on travaille en parallèle (vous ou vos associés).

– grâce aux loyers, si le prêt est étalé sur 20 ou 25 ans et que ceux-ci sont supérieurs aux mensualités de prêts.

– enfin, il est utile de prévoir une enveloppe travaux lors de l’achat de l’immeuble; pourquoi ne pas rajouter 5% de la valeur de l’immeuble en plus des autres travaux qui sont eux nettement prévisibles ? Tant que l’argent n’est pas débloqué, il n’est pas à payer. Et cette réserve coute moins cher qu’un prêt CETELEM.

Un des premiers clients que j’ai connu sur Paris possédait une dizaine d’appartements sur la ville. Le seul souci, c’est qu’il commençait à se demander comment il mangerait demain. Son salaire extérieur ne suffisait plus à couvrir les imprévus de ses logements et il multipliait les prêts COFINOGA etc pour y faire face. Mauvaise stratégie. Autant aller voir directement sa banque et négocier un allongement de la durée ou du montant du prêt. Ou pourquoi ne pas vendre le premier appartement acheté pour récupérer un peu de trésorerie ?

Autre imprévu : un évènement extraordinaire comme un incendie. L’assurance du locataire responsable, que vous contrôlez bien entendu tous les ans, prendra en charge les dégâts. Il reste toutefois utile de prendre une assurance « propriétaire non occupant » pour tout souci arrivant alors que le logement est vide.

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4/ Les impôts ?

Pas vraiment un imprévu pour qu’ils sont déterminables mais plutôt… quelque chose que l’on oublie. Un immeuble en milieu urbain ce sont d’abord des revenus fonciers. Nous n’allons pas détailler ici les options fiscales de déclaration possibles (bientôt, promis; je vois que certains salivent !). Ajoutons à cela les taxes foncières et vous venez généralement de perdre 2 mois de loyer en impôts.

Prenons deux immeubles :

L’un à PLONEOUR, 5500 habitants : revenus 18600, taxe foncière 800; le rapport est de 23,25.

L’autre à BREST, plus de 200 000 habitants dans la zone : revenus fonciers 25200, taxe foncière 1900; le rapport est de 13,26.

BREST a bien entendu des avantages par rapport à PLONEOUR : plus de demande locative, plus grand volume d’échange des biens… il faut étudier de nombreux paramètres pour réaliser un achat éclairé !

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5/ Les charges

Généralement, le bailleur compte dans les charges : l’électricité des communs, l’eau et le ménage des communs. Une autre option est de laisser les locataires s’arranger entre eux pour faire le ménage mais c’est plus aléatoire.

Là encore, comme pour la taxe foncière, ne pas hésiter à demander à voir des factures récentes de ces éléments. Et pas celles de juillet/août quand la moitié des logements axés étudiants étaient vides :). Mine de rien, dans un de mes immeubles, les charges comptées par le propriétaire couvraient à peine le coût de l’eau.

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