Sur quelle durée emprunter en ce moment ?

Durée emprunt

Pour savoir sur quelle durée emprunter, il est nécessaire d’étudier les taux pratiqués, votre projet, vos capacités financières et votre situation personnelle.

1/ Tableau de « bons » taux pratiqués en ce moment pour 100 000€ empuntés.

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Source : meilleurtaux.com

2/ Pour quel type de projet empruntez-vous ?

De manière générale, plus vous empruntez à long terme, plus cela coute cher et plus vous perdez de l’argent.

Par contre, emprunter à long terme permet de bénéficier de davantage de trésorerie au quotidien (imprévus, travaux…). Et cette trésorerie peut être placée.

Un emprunt à long terme génére aussi plus d’intérêts d’emprunt, déductibles des revenus fonciers.

Vu la suppression depuis le 1er janvier 2011 de la déductibilité des intérêts d’emprunt, acheter à plus long terme « volontairement » pour sa résidence principale semble moins intéressant.

Par contre, cela se discute dans le cadre d’un investissement locatif. Outre la déductibilité des intérêts d’emprunt, une mensualité réduite aide à mieux supporter les aléas locatifs : logement vacant, loyer non réglé, travaux…

Pour un ou deux appartements, la différence de mensualité est anodine; à partir de 5, 10 ou 15 moins.

3 / Quel effort financier mensuel pouvez-vous supporter ? Cela en vaut-il le coût ?

a) Ai-je le choix de la durée ?

Pour une résidence princiapale, souvent, c’est la banque qui fixe la durée du prêt : si vous gagnez 1 600€ par mois, vous risquez d’être orienté vers un emprunt sur 25 ans plutôt que 20 ans.

Mais chaque profil s’apprécie bien entendu au cas par cas : revenus, apport, historique bancaire…

Par ailleurs, la « règle » de la mensualité égale à 1/3 des revenus vaut surtout pour les « petits » revenus. Selon que vous gagnez 1 600 ou 10 000€ par mois, un prélèvement du tiers n’aura pas la même conséquence sur votre équilibre financier.

Plutôt que le tiers, on regarde alors « le reste à vivre », qui s’apprécie différemment selon les banques, certaines incluant les impôts etc.

Pour un investissement, outre vos revenus propres, les revenus locatifs sont pris en compte. L’apport demandé varie en fonction du projet, de la banque… et de la conjoncture. Le choix est généralement davantage possible que pour une résidence principale.

b) Si j’ai le choix… quelques calculs.

Pour ma résidence principale, je gagne 1 800€ par mois et j’hésite entre emprunter 100 000€ sur 20 ou 25 ans.

Si j’emprunte sur 20 ans, il me reste 1 800 – 600 = 1 200€ chaque mois pour vivre. Au final, le prêt m’aura couté 43 936€.

Si j’emprunte sur 25 ans, il me reste 1 800 – 540 = 1 260€ chaque mois pour vivre. Au final, le prêt m’aura couté 61 611€. Par contre, j’ai bénéficié de 60€ par mois sur 25 ans.

Que faire de mes 60€ :

1/ Les dépenser, en profiter.

2/ Les placer sur un livret à 1,75% : si je place 60€ chaque mois pendant 25, cela rapporte 22 551€. D’un coût total de prêt ramené à 61 611€ – 22 551€ = 39 060€.

Si je suis sérieux et que je fais l’effort de placer chaque mois mon argent, le prêt sur 25 ans me permet un bénéfice par rapport au prêt sur 20 ans. Par ailleurs, je suis mieux armé en cas d’imprévu.

3/ Les placer sur une assurance vie sans droits d’entrée à 3,75%.

Si je place 60€ chaque mois pendant 25 ans, cela rapporte alors 29 581€. D’oû un coût total de prêt ramené à 32 030€.

Là encore, du bénéfice si je suis rigoureux; et la possibilité de faire face aux imprévus avec plus de trésorerie.

Pour un investissement, le raisonnement reste le même

4/ Quelle est votre situation personnelle ? Quelles sont vos perspectives ?

Au final, emprunter sur 20 ou 25 ans relève plus d’un choix personnel. Sur un plan financier, les deux se justifient.

Certains, allergiques aux longs engagements, veulent se débarasser au plus vite de leur dette. Ceux qui manquent de rigueur dans leur gestion n’auront pas l’usage pertinent d’un supplément de trésorerie.

Par ailleurs, emprunter à long terme, c’est rembourser moins vite : et si le coeur vous en dit de solder ce prêt, cela peut avoir une incidence sur les indemnités de remboursement anticipé (IRA; 3% du capital restant dû). Un prêt à court terme coute moins cher à solder.

C’est là que nous revenons à votre situation personnelle… et professionnelle. Si vous comptez sur un héritage ou une augmentation de salaire, autant prendre un prêt court, dans le maximum de vos capacités. A l’inverse, si l’avenir vous semble moins serein (emploi menacé, pas de famille…), un prêt long est peut-être une meilleure option.

Il ya quelques années, les investisseurs prenaient toujours un prêt sur 15 ans : c’était la durée de l’exonération totale des plus-values. Vu l’envolée des prix de l’immobilier depuis 10 ans et la modification du régime des des plus-values, avec une exonération totale portée à 30 ans, les emprunts s’en trouvent logiquement allongés. Doit-on pour autant attendre 30 ans pour revendre son bien ? M’est avis que le régime évoluera à terme vers un délai plus favorable, type 25 ans.

[JE FAIS CAMPAGNE POUR HOLLANDE SI C’EST LE CAS AVANT LA PROCHAINE PRESIDENTIELLE :]].

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