Vente en viager : une bonne affaire ?

Vente en viager

1/ Généralités.

Négociateur en office notarial à l’occasion, je constate sur le terrain que les ventes en viager restent rares : 1% des transactions, souvent des proches. Les offres proposées aux particuliers sont rarement de bonnes affaires : elles ne trouvent donc pas preneur.

Pourquoi « rarement de bonnes affaires » ?

– L’évaluation du bien n’est généralement pas sérieuse. De là découlent un prix de bouquet et une rente trop élevée.

– Le marché est tenu par des « spécialistes » aux frais trop élevés (Renée Costes…).

– Il y trop peu d’offres pour qu’un réel marché et donc une concurrence entre les offres existent.

En terme de « risque » :

– Acheter un seul bien en viager, c’est prendre le risque de tomber sur la mamie qui mange du poisson, promène son chien tous les jours et vous survivra de 10 ans au moins (ah, un vendeur qui fume, il n’y a que ça de vrai…).

– Acheter 5, 10 ou 20 biens me semble déjà plus sérieux. Or, faute de marché développé ou d’offres réellement intéressantes, il est parfois délicat de se lancer.

Au final, la plupart des viagers se font entre personnes se connaissant déjà : d’où des requalifications fiscales fréquentes comme « donations déguisées ».

2/ Creusons un peu.

a) Le bouquet.

Parlons tout d’abord du bouquet : correspondant généralement à 30% de la valeur du bien, il est versé directement lors de la signature de l’acte.

– Il dépend donc : de l’estimation de la valeur du bien.

– Il peut (il doit) être négocié.

L’un des intérêts d’un viager bien négocié est le rôle de « banque » du vendeur. Au lieu de faire un prêt à 3,5% sur 20 ans pour acquérir un bien, je vais acheter un bien en viager, sans bouquet idéalement, en versant seulement une rente (prêt à 0% ?).

b) La rente.

La rente se calcule d’après la valeur locative du bien; en cas de « viager occupé », la rente à verser est plus faible que lors d’un viager libre, puisque le vendeur ne dispose plus du droit d’habitation.

Comment calculer la valeur locative du bien ? D’après le marché locatif de la zone ! On détermine un loyer fictif d’après les prix moyens pratiqués. Si je n’occupais pas ma maison, je pourrais la louer 500€ par mois. Or je pense qu’elle pourrait se vendre 100 000€. La valeur locative est donc de 500*12 mois soit 6 000€/100 000€ = 6% de rendement.

Je ne pense pas que dans beaucoup de contrats de ce type, l’acheteur comme le vendeur réfléchissent vraiment à la valeur locative. Or c’est un point essentiel dans la détermination de la rente : une valeur locative élevée donne une rente faible si le bien est occupé, une valeur locative faible donne une rente élevée.

Quand je vois passer des simulations avec 3% de rendement, au hasard, sans étude sérieuse, j’ai envie de hurler

Enfin, la rente est généralement indexée sur le coût de la vie.

c) Viager occupé – et si je dois partir en maison de retraite ?

La clause la plus courante : je laisse mon logement et ma rente est revalorisée de XXX%. Là encore, c’est un élément à bien apprécier et qui dépend grandement de la valeur locative du bien.

Il faut que la revalorisation aboutisse à la valeur de marché du bien une fois libre

d) Contraintes.

L’acheteur est tenu aux réparations structurelles, de gros oeuvre (toiture, murs, plancher, ouvertures…). En tant que « propriétaire », il verse la taxe foncière. La taxe d’habitation est versée par l’occupant.

En cas de défaut de paiement de la rente, un tribunal rendra son bien en pleine proprieté au cédant, sans indemniser le vil acquéreur des sommes déjà versées.

3/ En conclusion :

Le viager, super pour le cédant comme pour le preneur, à condition de bien négocier, de respecter des valeurs de marché et de ne pas se limiter à un seul achat.

« AH GERARD, MON CREDIT-RENTIER PREFERE, JE T’AI PRIS UNE BONNE BOUTEILLE POUR LES FETES, GOUTE MOI çA. MAIS SI, TU SERA EN ETAT DE CONDUIRE, T’INQUIETE ».

1 commentaire sur “Vente en viager : une bonne affaire ?”

  1. Bonjour,

    L’analyse est interessante, mais il faudrait ajouter le cas du viager libre (l’appartement acquis peut être loué ou occupé), qui permet d’atténuer les risques que vous décrivez.

    En effet, en faisant une bonne affaire, la rente pourra être couverte par le loyer. Donc même si les « vendeurs » vivent 20 ans, ce n’est pas grave.

    De plus cela permet l’accès à la propriété de personnes qui ne pourraient pas avoir accès aux banques (comme vous dites, le banquier c’est le vendeur).

    Mais les affaires sont très rares, et il faut être très réactif.

    Cordialement
    Jérôme

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