Un bon investisseur, c'est aussi un bon gérant. Voici quelques conseils de gestion locative pour bien vivre les prochaines années :
10/ Gérez directement votre bien si possible.
A moins d'avoir un produit rare, peu de locataires potentiels passeront par une agence pour s'acquitter de frais supplémentaires. Sur des villes où la demande locative est moins vive, cela permet de limiter voir d'éviter les périodes de vacances locatives.
A l'inverse, si vous avez moins de temps ou pas l'envie de vous embêter, je vous accorde volontiers qu'il sera plus simple de déléguer la gestion locative de votre bien.
Ces frais sont par ailleurs déductibles des revenus fonciers.
9/ Privilégiez les annonces internet plutôt que les annonces papier.
Lorsque j'ai commencé à m'occuper d'appartements vers 2007, beaucoup de propriétaires utilisaient les annonces papiers dans la presse gratuite, les facs, les supermarchés etc. D'autres mettaient des panneaux à la fenêtre du logement.
Depuis, Le Bon Coin s'est imposé pour la gestion locative. Ce conseil peut sembler désuet mais disons surtout qu'il s'est confirmé. Aujourd'hui, le locataire qui candidate à un logement peut même vous proposer de consulter son profil :
Cela permet, avec son message en réponse à l'annonce, de bien cibler les candidats et de gagner du temps pour choisir le meilleur profil.
8/ Apprenez à bricoler. Si j'en suis capable, vous aussi.
Je rêve de vidéos Castorama la nuit parfois. PA DA PA DA. Par contre, méfiez-vous, si la vidéo annonce qu'il faut être 2 pendant un journée, comptez un week-end avec 3 amis ;).
En tant que bricoleur, vous pourrez assurer un bon entretien du bien. Le refaire régulièrement c'est préserver sa valeur, attirer de meilleurs locataires et maintenir un bon niveau de loyer.
Nous sommes d'accord que vous n'allez pas pouvoir déduire des revenus fonciers les travaux non facturés par des professionnels. Je vous conseille évidemment de appel à des gens du métier pour tous les travaux structurels couverts par une garantie décennale.
Pour tous les travaux gourmands en main d'œuvre (nettoyage, déco/peinture) et les réparations où vous payez surtout le déplacement, il peut être intéressant de s'y mettre.
Si vous n'êtes pas fan des vidéos, Leroy Merlin propose des cours en live à prix modique :
7/ Appliquez une politique de "fixing broken windows".
Un bien un peu laissé à l'abandon appelle d'autres dégradations. Une façade, une cour ou une cave nickel, ça se respecte davantage. Une ampoule grillée dans les parties communes ? N'attendez pas des semaines pour la changer.
Plus vous serez exigeants avec vous-même, plus vous pourrez l'être avec vos locataires. Et un bien/bâtiment bien entretenu, c'est un lieu avec moins de turnover et de vacance locative.
6/ Optez pour un loyer compétitif.
Pas la peine de s'entêter à louer 500€ son 2 pièces si tout le monde dans la rue loue 400€ et que vous ne décrochez pas un appel.
Le client fait le marché. Si vous décrochez 10 visites, vous pouvez vous permettre de refuser le remplacement du frigo ou toute baisse de prix. Vous pouvez surtout choisir le profil idéal, un étudiant qui débarque pour 5 ans par exemple avec la caution de ses 2 parents fortunés :].
Si jamais vous mettez plusieurs mois à relouer votre appartement ou maison, c'est une perte que vous n'arriverez pas à compenser, même avec un loyer élevé.
5/ Se fier à son instinct ?
Faut-il donner sa chance à un locataire au profil atypique si le feeling est là ? C'est comme pour un entretien d'embauche, ça marche parfois.
En 2010, j'ai signé un bail avec un couple au RSA, ne trouvant plus de travail dans leur campagne du Morbihan. La ville perdait des habitants et la concurrence entre propriétaires était rude. J'ai préféré louer à un profil qui ne remplissait pas les critères habituels de l'emploi fixe couvrant 3 fois le loyer, plutôt que de laisser l'appartement vide.
Ils sont restés 5 ans, la CAF me réglant le loyer à quelques euros près. Je ne leur réclamais pas la différence comme ils s'occupaient de l'entretien de leur palier et de la cour…
A l'inverse, j'ai aussi de moins bonnes expériences ; souvent des profils sous curatelle/tutelle.
Je pense donc qu'il faut surtout s'adapter au marché ; actuellement, il est favorable au propriétaire et celui-ci peut se permettre d'être sélectif. En 2010 par contre, j'ai vu beaucoup de connaissances dont l'appartement/l'immeuble était vide. Je préfère un risque minimum contre des revenus réguliers.
Evidemment, sur un profil particulier, il faudra essayer d'obtenir un cautionnement.
L'assurance loyers impayés ne vous suivra pas… mais elle est rarement utile de toute façon. Il faut pour l'obtenir un locataire avec un bon profil (donc risque faible) ; elle a souvent une période de carence… et une durée maximale.
4/ Ne pas attendre de récupérer l'appartement pour mettre en place ses annonces.
Vous venez de recevoir un préavis de départ ? Préparez tout de suite vos annonces si le marché est tendu dans votre ville. Et s'il ne l'est pas, cela vous permettra de mieux sélectionner votre locataire.
3/ Faire les visites dès que possible lorsqu'un prospect vous contacte.
Attendre une semaine, c'est prendre le risque que le candidat "trouve autre chose".
2/ Pointez régulièrement vos comptes.
Acceptez de donner un délai, d'élaborer un plan de recouvrement. Soyez souple tant que la confiance est présente et l'accord respecté. Sinon, lettre recommandée, huissier, tribunal d'instance et dix de der au petit matin en mars.
Pas de cadeaux surtout aux locataires susceptibles de faire fuir les autres !
1/ Quand quelque chose va mal, pensez "solution".
Pas la peine de perdre du temps à se lamenter. SOYEZ DANS L'ACTION. Le but est de tenir 20 ans et de bien dormir.
